måndag 11 juli 2011

Vad händer med mina bolån när bostaden sjunker i värde?

Idag har den svenska bostadsmarknaden fått en del uppmärksamhet i media. DN och SvD rapporterar om SEB:s boprisindikator som visar på ett fallande självförtroende hos de svenska hushållen. SvD går lite djupare och frågar Gunilla Nyström (privatekonom på SEB) om detta är ett trendbrott. DN citerar The Economist som menar att de svenska bostadspriserna är bland de mest övervärderade i hela världen. Prisnivåerna är farligt höga, menar The Economist.

Jag har tidigare skrivit att jag tror att prisfallet kommer att börja på allvar i höst. I kommentarerna till det inlägget uppstod en intressant diskussion med signaturen "gustav". Kan banken kräva högre räntor av en bolånekund vars bostad genom prisfall blivit mindre värd än lånet? Jag själv tycker att det är både rimligt och troligt. Bloggaren Cornucopia? tror att banken kommer att bli väldigt otrevlig när belåningsgraden börjar krypa upp mot 85%. Men vem kan man lita på?

För att skapa mig en bild av vad som händer när lånet börjar närma sig, eller överstiga, värdet på säkerheten tänkte jag att man bör börja med att fråga banken. Och vem passar då bättre att fråga än SEB:s tidigare nämnda privatekonom Gunilla Nyström? Därför skickade jag nedanstående mail till Nyström:

Hej Gunilla,

Med tanke på den senaste tidens räntehöjningar och nedanstående pressmeddelande har jag lite frågor om vad som händer med mina bostadslån om bostadspriserna börjar falla. (Länk till pressmeddelande http://www.seb.se/pow/wcp/filedownload.asp?file=DUID_A665B7D450B1A775C1257892002BE559_2011-05-16_boprisindikatorn.pdf)

Låt oss säga att jag har köpt en bostad under senaste året med ett bolån på runt 85% av priset och ett litet blancolån utöver det. Vad händer om bostadspriserna faller tex 15% på ett års sikt? Kommer banken kräva att jag ökar blancodelen av mitt bostadslån, eftersom säkerheten minskat i värde? Skulle detta innebära att jag måste amortera mer?

Tack på förhand


Jag återkommer med svar från SEB och Nyström.

8 kommentarer:

  1. Det här ska bli intressant. Jag följer din blogg sedan några veckor, och jag tycker att den är mycket bra. Risken är väl att svaret blir i stil med...."vi gör en individuell bedömning från falla till fall där flera faktorer ingår i ett unikt ränte- och beslutsunderlag för varje enskilt låneärende...bla bla bla..."

    SvaraRadera
  2. Vill tacka för en bra blogg. Följer den sedan en tid tillbaka tillsammans med Flute, Kvantitativt och Cornu.

    När kommer man till en en punkt där banken ser en som en högriskkund? Är inte själv där men har kompisar som jag har fått reda på inte amorterar för att "man måste ju inte". Känns som om vissa ser amortering som ett barn ser på att äta grönsaker. Måste man inte skiter man ju i det såklart.

    Med ett lån på 90 %, 0 i amortering och kommande räntehöjningar borde resultera i att man klassas som högriskkund? Och vad har banken då för åtgärder liggandes?

    SvaraRadera
  3. Kan bara instämma med att detta är en av de mest läsvärda bloggarna tillsammans med Cornu, Flute, mfc@centrifugen, Finansiella insikter, Vidsynt och Zero Hedge förstås :)

    SvaraRadera
  4. Vad händer om man har bundit sina lån på lång tid? Banken kan väl varken höja räntan under den perioden eller kräva extra amortering?

    SvaraRadera
  5. Hoppas du följer upp med samma fråga till de andra storbankerna. Ser med spänning fram emot svaren. Tack för en läsvärd blog!

    SvaraRadera
  6. Att räntan är bunden innebär just det, räntan är bunden. Det är en ränta avseende ett bottenlån som högst får uppgå till 85 % av säkerhetens värde.

    Lånet är kopplat till en säkerhet, i detta fall en bostadsrätt eller en fastighet.

    Om säkerheten sjunker i värde så att den är värd mindre än lånet motsvaras mellanskillnaden av värdet och lånet av ett lån utan säkerhet.

    Jag kan garantera att det i alla skuldebrev utställda av de större bankerna och SBAB har ett villkor om att banken har rätt att säga upp lånet till en tidpunkt som bestäms av banken om säkerheten för lånet har försämrats avsevärt.

    Låntagaren har dock möjlighet att ställa ny säkerhet för att täcka bristen, detta kan ju ske genom ett blancolån, att någon går i borgen eller att någon annan ställer upp med sin bostad som säkerhet (ex vis föräldrar).

    Har du köpt en bostad med värde 100 och har lån på max, dvs 85, kan banken om värdet går ner till säg 90, vilket får anses vara en väsentlig försämring, rätt att säga upp den del av lånet som överstiger den nya säkerhetsnivån, dvs 85 % av 90 eller allt över 76,5.

    Det krävs allstå vid en nedgång på 10 % ny säkerhet motsvarande 85 000 kr per lånad miljon.

    SvaraRadera
  7. Tack för alla positiva omdömen!

    Det är intressant att fundera över när man blir betraktad som en högriskkund. I en uppåtgående marknad (de senaste 10 åren) blir man nog aldrig det. Säkerheten ökar hela tiden i värde och räntorna är låga. Jag tror att detta kan ändras totalt i en vikande marknad. Då kommer banken inte vara din vän längre.

    Som Anonym@09:01 skriver innebär bunden ränta enbart att just räntan är bunden. Det innebär inte evig amorteringsfrihet. Det innebär inte en försäkring mot den händelse att delar av lånet saknar säkerhet,

    SvaraRadera
  8. Jag har f ö skickat samma fråga till Swedbank och SBAB. Återkommer med svar.

    SvaraRadera