Idag presenterade SBAB Mäklarbarometern (DN, SvD, SBAB, GP, Cision, E24). Jag har tidigare skrivit ett inlägg om att bostadssäljare bör agera nu, marknaden kommer bara bli sämre. Detta bekräftas av SBAB:s Mäklarbarmoeter, priserna har fallit under andra kvartalet, och väntas fortsätta falla under andra kvartalet.
De mäklare som tillfrågats i enkäten tror på mindre prisfall om 2-3% för tredje kvartalet. Här är det värt att nämna två saker. För det första tror jag att prisfallet blir större i höst, eftersom utbudet nu är mycket högre än normalt (även säsongsjusterat). Det innebär att osålda objekt från våren/sommaren kommer att läggas ut på nytt i höst, samtidigt som alla "höstobjekt" läggs ut. Det andra är att, i bostadsprissammanhang, är 2-3% per kvartal inte så lite. Om priserna faller 2-3% i kvartalstakt motsvarar det cirka 8-11% i årstakt. En minskning med 10% innebär för många förstagångsköpare en halvering (eller värre) av det egna kapitalet. Den som köpt med 15% kontantinsats kommer att ha förlorat två tredjedelar av sitt egna kapital.
Det är förstagångsköparna som är mest sårbara i början av en nedgång i bostadspriserna. Och det är förstagångsköparna som nu håller sig utanför marknaden. Det finns ingen anledning att köpa idag när du som nu står utanför marknaden kan få 10% rabatt lagom till nästa sommar. 10% på en tremiljonersvilla motsvarar 300 000 kronor per år eller 25 000 kronor per månad. Så den potentielle förstagångsköpare som känner sig trångbodd i sin hyresrätt kan tillgodoräkna sig en ersättning om 25 000 kronor i månaden för att bo trångt i ett år till. Skattefritt dessutom. Det är ju som att skrapa triss i Nyhetsmorgon.
Även du som är högt belånad bör agera omedelbart. Det enda sättet att hålla banken vänligt inställd i en vikande marknad är att amortera ordentligt och se till att skulden håller sig under marknadsvärdet. I ett scenario med kraftigt fallande priser är det inte otänkbart att banken kommer kräva blancolån på den del av lånet som överstiger marknadsvärdet. Kom ihåg att banken inte är snäll. Banken har din bostad som säkerhet i sin utlåning. Banken har sedan skickat vidare sin säkerhet när banken själv har lånat pengar. Bankerna har alltså även de fordringsägare som kommer att säga ifrån om lånen saknar täckning.
Relaterat:
Lockpris (SvD)
Mäklare tjänar mer pengar än någonsin (DN)
Det byggs för lite (DN)
Villaägarna mot nya mäklarlagen (DN)
Här blir sommarhusen billigare (E24)
Vadå, kan de ändra på lånen för att det är marknadspris på skiten som gäller?
SvaraRaderaJa. Om lånet delvis saknar säkerhet, för att bostadens värde sjunkit under lånesumman, kommer banken anse att lånet är mer riskfyllt. Alltså måste delar av lånet skrivas om till blancolån (som inte har samma krav på säkerhet). Följden blir högre räntor samt tuffare amorteringskrav.
SvaraRaderaEn balanserad ekonomiblogg? Utan en massa raljerande? Hmmm, verkar intressant... I'll be back!
SvaraRaderaJag tror helt enkelt inte att det du skriver är sant, men du får gärna bevisa mig fel. Att banken skulle kontakta låntagare som sköter sina åtaganden för att ändra villkoren utifrån ett fiktivt marknadspris på säkerheten ter sig tämligen osannolikt.
SvaraRaderaTrots att fastigheten är en säkerhet för bolånet så är det låntagarnas inkomster som ligger till grund för kreditgivningen.
Gustav,
SvaraRaderaEn bank med osäkra tillgångar har högre lånekostnader än en bank med säkra tillgångar (i detta sammanhang är alltså bostadslånet tillgången). Om bankens säkerheter sjunker i värde måste banken kompensera sig för ökade kostnader för inlåning.
Jag kan självklart inte bevisa att det blir så, eller rättare sagt för hur många det blir så. Men som bolånetagare måste man vara förberedd på ett sådant scenario. Banken är inte snäll när det börjar blåsa kalla vindar.
Hej,
SvaraRaderaJa, sålänge huset inte säljs så är jag tveksam till att banken justerar på husets värde även om marknadspriset egentligen gått ner på huset. Jag skulle tro att det inte händer någonting hos banken sålänge låntagaren betalar räntan, även om husets marknadsvärde egentligen har fallit 20% och är belånat till 90%. Det blir först vid en försäljning som marknadsvärdet kommer upp till ytan och det blir problem.
Det är väl så det funkar(?)
Patrik,
SvaraRaderaKan man verkligen vara säker på att det är så det funkar? Tänk dig exempelvis en situation är du lägger om dina lån. Banken konstaterar att det saknas säkerhet för delar av lånet. Varför skulle banken ge rabatt på räntan i det fallet? Jag tror inte att bankens långivare kommer att vara lika snälla mot banken ifråga.
Även om banken inte skulle kräva blancolån, så måste man utgå från att det kan bli fråga om en tuffare amorteringsplan. Det bästa man kan göra som låntagare är att amortera ordentligt redan nu.
Tja, det är kanske så, men för att banken ska konstatera att det inte finns säkerhet för lånet så måste ju banken göra en ny värdering av huset och det tvivlar jag på att de gör, annat än vid en försäljning. Det kanske till och med är så att banken tillämpar en strutsmentalitet och inte VILL veta att huset egentligen nu är värt mindre för att inte själv behöva få fler osäkra fordringar.
SvaraRaderaJag köper definitivt resonemanget om strutsmentalitet. Men problemet kan ändå uppstå om bankens långivare sätter press. Då kan banken välja mellan att antingen ta kostnaden själv eller föra den vidare.
SvaraRadera