Första AP-fondens exponering mot bostadsmarknaden

Jag har tidigare gjort en liten granskning av AP-fonderna. Av granskningen framgick att ingen av de stora AP-fonderna den senaste femårsperioden har uppnått sina avkastningsmål. Jag kunde också konstatera att AP-fonderna har mycket stor exponering mot svenska bostadsobligationer och svenska banker.

Det vore intressant att veta hur AP-fonderna, som förvaltar drygt 200 miljarder kronor per fond, resonerar kring risken med den svenska bostadsmarknaden. För att börja skrapa på ytan skickade jag nedanstående e-mail till Första- och Andra AP-fonden:

Hej,

Det har den senaste tiden i media skrivits allt mer om att de svenska bostadspriserna är på väg att sjunka.

Första AP-fonden har ju en hel del svenska bostads- och bankobligationer i portföljen. Finns det någon utvärdering kring hur Första AP-fonden ser på risken kring den svenska bostadsmarknaden? Hur skulle AP-fondens portfölj påverkas om de svenska bostadspriserna sjönk med exempelvis 15% per år de kommande tre åren? Hur skulle förmågan att leverera utbetalningar till pensionssystemet påverkas på längre sikt?

Jag förstår att det är svårt att ge konkreta svar, men det skulle vara intressant att ta del av ett resonemang kring riskexponeringen.

Svaret från Första AP-fonden kom nästan direkt (imponerande hur många som besvarar e-mail i semestertider). Jag väntar fortfarande svar från Andra AP-fonden. Så här skriver i alla fall Första AP-fonden:

Vi har ingen sådan utvärdering som vi kan/vill kommunicera (eftersom vi då skulle ge konkurrenter för mycket info). Däremot är det så att vår direkta exponering mot bostäder är liten. Vi har mycket i bostadsobligationer men för att vi ska förlora pengar på dessa krävs att många av låntagarna (bostadsägarna) inte kan betala räntor och amorteringar. Det hände i mycket liten omfattning under de senaste problemperioderna. Slutsaten blir att svenska bostadobligationer är relativt säkra och att utbetalningarna till pensionssystemet inte äventyras på något sätt. 

Man kan förstå att Första AP-fonden inte vill dela med sig av information kring sin riskexponering. Vad som avses med direkt exponering mot bostäder är jag inte säker på. Jag antar att det kan avse aktier i fastighetsbolag. Kanske aktier i byggföretag.

Svenska bostadsobligationer anses av tradition som mycket säkra. Svenskens betalningsmoral är hög. Men hur skulle ett prisfall på den svenska bostadsmarknaden påverka synen på bostadsobligationer? Att låntagarna klarade räntor och amorteringar under den senaste krisperioden är inte konstigt, eftersom räntorna då sänktes till rekordlåga nivåer. Och vad gäller amorteringar så tycks vissa banker acceptera att hälften av bolånetagarna amorterar noll kronor. Det vore mycket intressant att ta del av en seriös riskutvärdering kring bostadsobligationer. Jag hoppas kunna återkomma i ämnet.