torsdag 28 juli 2011

Ytterligare tecken på bristande bostadsbubbla (2)

I SvD kan man idag läsa en intervju med Skandiamäklarnas vd Liza Nyberg. Intervjun föranleds av att Skandiamäklarna från och med 1 augusti inför acceptpris på alla sina bostadsobjekt i Stockholms innerstad. Nyberg bedyrar att det inte alls är en signal om fallande priser, utan handlar om att Skandiamäklarna nu ska ta sitt ansvar och motverka lockpriser.

Är det inte ett konstigt sammanträffande att man efter åratal av debatt nu äntligen slår ett slag mot lockpriser, samtidigt som marknaden har börjat vika? Jag å min sida tror att det hela handlar om att få fart på försäljningen, som har varit ovanligt trög den senaste tiden. Jag har tidigare skrivit om att mäklarna på kort sikt drabbas lika hårt av en prisnedgång på 20 procent som av en minskning av antalet avslut med 20 procent. Detta går också helt i linje med bloggrannen Cornucopias? inlägg om Stora Mäklardöden.

Det som jag finner mest förvånande i artikeln är att Nyberg säger följande om acceptpris:
"Vi vill tydliggöra för marknaden och köpare till vilket pris en säljare är beredd att sälja sin bostad."
Jag tolkar detta som ett erkännande av att de priser som vanligtvis står i bostadsannonser bara är lockpriser. Det är först när man ser ordet "acceptpris" som det är tydligt vilket pris säljaren förväntar sig.

Som köpare är det givetvis bra med acceptpris. Skandiamäklarna tycks vara först ut och nu får vi vänta och se om alla andra aktörer tvingas följa efter. Visst vore det vackert, en enad front av fastighetsmäklare i kamp mot den eviga fienden Lockpriser?


Tillägg: Signaturen Niklas gjorde mig uppmärksam via kommentarsfältet på att de flesta mäklare i Stockholms innerstad kommer att införa acceptpris på alla objekt. Länk till SVT Play.

16 kommentarer:

  1. Ska vi gissa på att mekklarna nu inför en klausul i avtalet med säljaren att säljaren MÅSTE betala mekklaren även om säljaren avstår från att sälja, givet att det finns någon köpare som har sagt att de är villiga att köpa för acceptpriset?

    Som du säger ovan att mekklarn drabbas lika hårt av en prisnedgång på 20 procent som av en minskning av antalet avslut med 20 procent.

    Priserna kan mekklarna nu inte längre göra så mycket åt, men antalet "avslut" kan de nu påverka. Avslut i den meningen att det ger klirr i kassan in till mäklaren.

    Sen att kunden/säljaren inte har sålt är ju nu inte längre ett problem för mekklarna utan ett (självpåtaget) problem för säljaren.

    Vinnare än en gång: Mekklaren

    SvaraRadera
  2. De flesta mäklare i Stockholms innerstad kommer att införa acceptpris.

    Länk till SVT Play

    /Niklas

    SvaraRadera
  3. Notera dock att säljaren som vanligt inte behöver acceptera detta "acceptpris" i slutändan. Skillnaden från tidigare är att varje bostadsannons måste inkludera den prisnivå som säljaren då ska kunna acceptera. Man får hoppas att mäklaren och säljaren haft ett ordentligt snack innan priset satts. Men din slutsats är lika korrekt för det, det ligger onekligen i mäklarnas intresse att nu få säljarna att acceptera(!) en lägre prisnivå så att inte omsättningsvolymen stannar på denna låga nivå.

    Gillar sign. Torstens gissning ovan! Det skulle vara ett intressant nästa steg, att koppla en bindande avgift till detta acceptpris.

    / L

    SvaraRadera
  4. Torsten,
    Man kan tänka sig att de först börjar med en "annonseringsavgift" som ska betalas oavsett om det blir affär eller inte. Detta för att täcka mäklarnas direkta kostnader. För att kunna driva igenom den klausul som du befarar måste det nästan till en kartellbildning. Det är väl otänkbart i mäklarbranschen?

    SvaraRadera
  5. Kör väl samma kommentar som jag gjorde på cornus blogg. Bra tryck i sthlms innerstad, trots högsommar:

    1a om 30 kvm på kungsholmen för 1'850'000 (61'700 kr/kvm)

    1a om 40 kvm på södermalm för 2'240'000 (56'000 kr/kvm)

    2a om 32 kvm på kungsholmen för 2'150'000 kr(67'187 kr/kvm)

    1a om 37 kvm på kungsholmen för 2'300'000 (62'162 kr/kvm)

    1a om 32 kvm i vasastan för 2'125'000 (66'400 /kvm)



    En enkel hemnet sökning ger inte stöd för en marknad som är vikande. Och nu är det ändå sommar.

    Skulle inte förvåna mig om det blir ett rally till hösten. Precis som 2010

    /Darius

    SvaraRadera
  6. L,
    Det acceptpris som mäklarna nu inför är som du säger helt tandlöst. Det medför ju egentligen ingen skillnad, eftersom det inte är bindande på något vis.

    Gillar också Torstens gissning. Vi får se vilket nästa steg blir.

    SvaraRadera
  7. Darius,
    Uppenbarligen finns det fortfarande en fungerande marknad för bostäder. Jag tror inte på en snabb nedgång, jag tror på en lång och utdragen process. Jag utesluter heller inte möjligheten att det kan bli (åtminstone lokalt) en svag andhämtning till hösten, men jag tror att det är mindre sannolikt än en svag nedgång.

    Att de fem objekten verkligen indikerar att det är högtryck på Stockholms bostadsmarknad vill jag inte skriva under på. Vi får sitta med mössan i hand och vänta på Mäklarstatistik.

    SvaraRadera
  8. Darius, jag har svårt att se hur ditt första exempel har det ju varit budgivning på i 17dagar där bara 3 bud kommit på denna tid och man är fortfarande 7% under acceptpriset på 2000000. Är det att kalla bra tryck?

    SvaraRadera
  9. 13:23 - skulle precis säga det där. Darius kanske är jävig? :-)

    /Palle

    SvaraRadera
  10. Att acceptpriset ligger över buden säger ju bara att säljaren vill ha bättre betalt än marknadspris. Nuvarande bud ligger ju på 61'700 kr/kvm vilket är marknadspriset för området och i linje med priset i de andra länkarna jag postade.

    /Darius

    SvaraRadera
  11. Håller med Darius, har också noterat att en del lägenheter som varit till salu under sommaren gått till väldigt höga priser. Det kan ju dock vara rikt folk som "måste" köpa den där ettan eller tvåan till sin son/dotter som ska börja studera här till hösten. Alla Darius exempel är typiska förstalägenheter. Åtminstone för barn med någorlunda rika föräldrar.

    Den riktiga värdemätaren får vi inte förrän till hösten. Det här med "accepterat pris" ska bli MYCKET intressant att följa. Väcker en hel del frågor.

    Som någon redan varit inne på: kommer säljaren vara TVINGAD att sälja till det priset? Sannolikt inte. Men lika sannolikt kommer mäklarna att kräva någon sorts ersättning om det inte blir affär trots att acceptpris uppnåtts.

    Detta i sin tur kommer göra att folk sätter priset ganska högt för att inte riskera någon straffavgift. Vilket kommer innebära att det kommer ta längre tid att få till avslut. Lägre omsättningshastighet brukar innebära sjunkade priser, med viss fördröjning.

    SvaraRadera
  12. En effekt av acceptpriserna kan bli psykologisk.

    Tidigare system med utgångsbud har varit ett stöd och sedan har det varit möjligt att buda upp hur mycket som helst. Speciellt med de extremt låga räntorna. Några 100 K till är ju inte mycket i månaden har man resonerat och budat på.

    Acceptpriser blir istället ett motstånd för vem vill betala mer än vad säljaren kräver. Snarare kommer man nu att i regel lägga sig rejält under accept för att sedan buda till max accept, kanske mer i vissa enstaka undantag.

    Kom också ihåg att acceptpris hittils har varit något negativt eftersom objektet inte har "lyckats" i budgivningen och sedan lagts ut för acceptpris.

    Många säljare kommer dock att hålla fast vid orealistiska prisförväntningar ännu ett tag varför acceptpriserna kommer att vara höga till en början.

    Sedan inser mäklarna att de måste prata ner säljarnas krav för att få objekten sålda. Prisfallet blir då tydligt och vi kan få se ordentliga ras, vilket leder till att de första fyndköparna letar sig ut. Efter en tillfällig stabilisering bär det sedan av igen eftersom fyndköparna är en liten grupp.

    SvaraRadera
  13. Vad är poängen med acceptpris om man inte är beredd att sälja till det priset??

    Nån måtta får det vara, och om jag la ett bud motsvarande ett acceptpris och det inte blir affär skulle jag be säljare och mäklare att dra åt h***te.

    /FL

    SvaraRadera
  14. Makro,
    Säljaren kan aldrig bli tvingad att acceptera ett pris, det går alltid att dra sig ur en affär. Som jag förstår det kan mäklarna inte rå över detta faktum, då det styrs av lagar (nämns i inslaget på SVT Play). Jag har dock inte läst, eller ens försökt hitta, den lagtexten.

    Om vi får en utveckling med straffavgift och, som du skriver, säljarna därför sätter priset omotiverat högt så har mäklarna verkligen skjutit sig själva i foten med detta system (pga minskad omsättningshastighet). Av den anledningen kanske straffavgift inte är ett realistiskt alternativ. Då är det troligare att mäklarna inför en fast avgift för att över huvud taget ta sig an ett objekt. Exempelvis en avgift som skall vara betald innan objektet hamnar på hemnet.

    SvaraRadera
  15. Fast en avgift innan lägenheten sätts på Hemnet avhjälper ju inte problemet att acceptpris kan användas som lockpris. På något vis måste ju säljaren "straffas" om han inte säljer, men undvika "straff" om han/hon säljer. Annars blir ju det här tämligen tandlöst.

    Eller så är det helt enkelt "gentelemen's agreement" som gäller...

    Ska bli mycket spännande att se hur det blir när det här träder i kraft!

    SvaraRadera
  16. Varför ska säljaren straffas med en fast avgift om en mäklare inte uppnår acceptpris? Då har mäklaren gjort en kass marknadsföring som inte når ut till köparna. De flesta mäklare jobbar på provision. Dvs. får de ej igenom en försäljning som säljaren kan tänka sig att sälja sin bostad för, utgår ingen lön. Samma sak gäller om du arbetar som tex. säljare, finansmäklare, inom vissa banktjänster osv. Man får helt enkelt betalt om man får igenom en affär. Det finns mycket pengar att tjäna för de proffsiga. För de mindre duktiga, får du ingen lön. Varför ska fastighetsmäklare tillhöra undantaget? Gillar man inte provisionsbaserad lön, borde man byta bransch med andra lönevilkor eller ställa krav om fast lön på era mäklarfirmor där mäklaren är anställd. Det är inte synd om mäklarna som inte kan jobba under provision eller få till ett avslut. Det är synd om köpare och säljare som måste stå ut med denna pengagiriga yrkeskår som bara tycker synd om sig själva när de inte får igenom en affär och inte fattar att de kanske inte är tillräckligt duktiga på att få igenom en affär!// Stefan

    SvaraRadera