torsdag 14 juli 2011

Ännu ett tecken på bristande bubbla

Tidigare idag publicerades Mäklarstatistiks siffror för juni månad (DN, SvD, E24, Expressen). Det mest uppseendeväckande i statistiken är att priset på bostadsrätter föll med 4% i juni.

Detta är ytterligare ett tecken på att den svenska bostadsbubblan håller på att spricka. Jag har tidigare skrivit att priserna kommer att börja falla på allvar i höst. Jag ser ingenting som skulle kunna få bostadsmarknaden att vända upp nu. Riksbanken har gjort klart att det är slut på tiden med låg ränta, den europeiska skuldkrisen driver upp marknadsräntorna för de svenska bankerna, kronan försvagas med importerad inflation som följd, bolånetak är infört och det börjar krävas amortering från långivarnas sida. Lägg till detta att antalet objekt på marknaden ligger på historiskt höga nivåer, enligt hemnets egen statistik. Se även bloggrannen Cornucopias sammanställning av fundamenta och teknisk analys.

Man ska förstås inte dra för stora slutsatser av att priserna på bostadsrätter fallit 4% i juni. Juni är en månad med traditionellt låg omsättning. Jag tror att vi kommer få se fortsatt minskade priser i juli, men inte med så mycket som 4%. För övrigt motsvarar ett prisfall med 4% per månad en årlig takt av 1-0,96^12 = 39%. Jag tror att en rimligare nivå ligger runt 15% per år för bostadsrätter. Nyligen meddelade The Economist att de anser att de svenska bostadspriserna är övervärderade med drygt en tredjedel.

Vi riskerar att få vår alldeles egen skuldkris i Sverige. Den svenska statens finanser är i gott skick, men det svenska folket är desto mer skuldsatt. Det är svårt att säga hur allvarlig den svenska skuldkrisen kommer att bli och vilka som kommer att drabbas. Vad som är klart är att många privatpersoner sitter med hög belåning och kommer att sakna täckning för delar av lånet vid ett prisfall (läs som sagt gärna om SEB:s och SBAB:s syn på detta). Dessa högriskindivider kan komma att bli behandlade efter bankens godtycke, då banken har rätt att ställa krav på säkerheter (oavsett om räntan är bunden eller inte). De fyra svenska storbankerna har med andra ord en del tveksamma tillgångar på sina balansräkningar. Om bostadspriserna fortsätter nedåt kommer bankerna att behandlas med allt större skepsis. Detta resulterar i dyrare inlåning, svagare lönsamhet och sjunkande aktiekurser. Kostnaden för den dyrare inlåningen kommer givetvis att föras vidare till bolånekunderna. Det svenska inkomstpensionssystemet har stora tillgångar i form av svenska bostadsobligationer. Blivande pensionärer kan alltså drabbas av en bristande svensk skuld/bostadsbubbla. Jag återkommer till detta i ett senare inlägg.

Relaterat:
SEB räknar med att bostadsmarknaden mattas av (SvD)
Bostadsmarknaden kommer att gå nedåt (SvD)

6 kommentarer:

  1. "den europeiska skuldkrisen driver upp marknadsräntorna för de svenska bankerna"

    Jaså, vet du något vi andra missat?

    Svenska bostadsobligationer dagsnoteringar från 2009-07-01 till 2011-07-13 http://www.bilddump.se/bilder/20110714134359-62.92.89.131.gif

    SvaraRadera
  2. gustav,
    Jag vet inget om framtiden. Det gör ingen. Men om vi får en europeisk skuldkris av större mått, är det rimligt att anta att bankerna drabbas av högre kostnader för sin upplåning.
    Som parallell kan nämnas att räntorna på svenska bostadsobligationer steg under finanskrisen 2008, innan Riksbanken påbörjade sina sänkningar.

    SvaraRadera
  3. Till att børja med har du fel om marknadsutvecklingen under 2008.

    Ræntorna toppade i juni och var sedan sjunkande. Dagarna innan Lehmans konkurs handlades femåriga bostadsobligationer till 5.3 procent, dagarna innan riksbankens sænkning av styrræntan handlades de till 4.9 procent.

    Vad vi har kunnat se sedan i vintras ær att de svenska ræntorna faktiskt handlats ned, just på den tilltagande oron øver den Europeiska skuldkrisen. Dærfør ær det ett mærkligt påstående att "den europeiska skuldkrisen driver upp marknadsräntorna". Verkligheten ær (før nærvarande) den rakt motsatta.

    SvaraRadera
  4. gustav,
    Tack för dina kommentarer.
    Räntorna är ned sedan årsskiftet. En förvärrad europeisk skuldkris skulle, som sagt, kunna ändra på det.
    Hur tror du att räntorna på svenska bostadsobligationer kommer att utvecklas vid en förvärrad skuldkris? Kommer de att betraktas som Safe Haven, eller kommer de att stämplas som riskfyllda på grund av en vikande svensk bostadsmarknad? Som du förstår lutar jag åt det senare alternativet.

    SvaraRadera
  5. SEB verkar resonera ungefär som jag angående den europeiska skuldkrisen:
    http://www.svd.se/naringsliv/det-ser-ratt-obehagligt-ut_6321106.svd

    SvaraRadera
  6. Haha. Vilket skämt du är.

    Bara för det faller i bomb-malmö så år det en bubbla för hela sverige.

    Sthlm har bara sjunkit 2% samtidigt som malmö sjunkit 9%. Men du lyckas alltså hitta en relation där?!

    En sak är säker... DU bor i hyresrätt!

    SvaraRadera