Ytterligare tecken på bristande bostadsbubbla (2)

I SvD kan man idag läsa en intervju med Skandiamäklarnas vd Liza Nyberg. Intervjun föranleds av att Skandiamäklarna från och med 1 augusti inför acceptpris på alla sina bostadsobjekt i Stockholms innerstad. Nyberg bedyrar att det inte alls är en signal om fallande priser, utan handlar om att Skandiamäklarna nu ska ta sitt ansvar och motverka lockpriser.

Är det inte ett konstigt sammanträffande att man efter åratal av debatt nu äntligen slår ett slag mot lockpriser, samtidigt som marknaden har börjat vika? Jag å min sida tror att det hela handlar om att få fart på försäljningen, som har varit ovanligt trög den senaste tiden. Jag har tidigare skrivit om att mäklarna på kort sikt drabbas lika hårt av en prisnedgång på 20 procent som av en minskning av antalet avslut med 20 procent. Detta går också helt i linje med bloggrannen Cornucopias? inlägg om Stora Mäklardöden.

Det som jag finner mest förvånande i artikeln är att Nyberg säger följande om acceptpris:

"Vi vill tydliggöra för marknaden och köpare till vilket pris en säljare är beredd att sälja sin bostad."

Jag tolkar detta som ett erkännande av att de priser som vanligtvis står i bostadsannonser bara är lockpriser. Det är först när man ser ordet "acceptpris" som det är tydligt vilket pris säljaren förväntar sig.

Som köpare är det givetvis bra med acceptpris. Skandiamäklarna tycks vara först ut och nu får vi vänta och se om alla andra aktörer tvingas följa efter. Visst vore det vackert, en enad front av fastighetsmäklare i kamp mot den eviga fienden Lockpriser?


Tillägg: Signaturen Niklas gjorde mig uppmärksam via kommentarsfältet på att de flesta mäklare i Stockholms innerstad kommer att införa acceptpris på alla objekt. Länk till SVT Play.

Svar från Socialdemokraterna om bostadsbubblan

Jag berättade i ett tidigare inlägg att jag har skrivit till samtliga riksdagspartier och frågat om deras syn på den svenska bostadsbubblan. Socialdemokraterna blev först med att svara. Nedan finns mina frågor följda av Socialdemokraternas svar.

Hej,

Den senaste tiden har det i media skrivits en del om att priserna på den svenska bostadsmarknaden kan vara på väg att falla. Detta skulle kunna få mycket allvarliga konsekvenser för svenskar med stora bostadslån, i synnerhet barnfamiljer (se exempelvis Tommy Waidelichs inlägg på DN Debatt 2011-07-23). Med anledning av detta har jag några frågor till Socialdemokraterna:

1. Anser Socialdemokraterna att det finns en fara med en bristande svensk bostadsbubbla?

2. Vad anser Socialdemokraterna om att införa amorteringskrav för bolån för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden?

3. Vad anser Socialdemokraterna om att minska ränteavdraget för bostadslån?

4. Anser Socialdemokraterna att långivarna (banker, bolåneinstitut) bör omfattas av strängare regler?

Svaren kommer jag att presentera (förhoppningsvis tillsammans med svar från övriga riksdagspartier) på min ekonomiblogg http://lesserfool.blogspot.com.

Med vänlig hälsning

Hej

Tack för ditt mejl.

De frågor du ställer handlar primärt om hur man undviker framtida

tillgångsbubblor, medan i artikeln, i första hand diskuteras behovet av

åtgärder för att dämpa effekterna av ett prisfall som redan inletts.

Men vi är självfallet också öppna för en diskussion för hur man långsiktigt upprätthåller stabilitet på bostadsmarknaden. Vår generella hållning när det gäller förändringar av skatter och regelverk som påverkar människors boendekostnader är att vi så långt det är möjligt vill se breda politiska uppgörelser.  Det är oerhört centralt att hushållen ges långsiktiga och stabila villkor när det gäller boendeekonomin.

Mot den bakgrunden är vi öppna för blocköverskridande samtal om en lång rad förändringar, t ex skärpt reglering av banksektorn och olika modeller som uppmuntrar till en sund utlåning till hushållen. När det gäller Carl B Hamiltons förslag om att växla minskat ränteavdrag mot sänkt kapitalbeskattning så noterar vi dock att en sådan modell skulle få stora negativa fördelningspolitiska effekter.

Vänliga hälsningar

Andreas Larses

Brevsvar

Socialdemokraterna

Socialdemokraterna ska ha heder för att de var så snabba att svara. Eftersom man får politiska svar när man ställer frågor till politiker kommer jag att ta mig friheten att återknyta/tolka Andreas Larses svar till de fyra frågor jag ställde i mitt e-mail. Jag tror att jag kommer bli tvungen att göra det även med svaren från övriga partier. Den som misstänker att jag feltolkar (avsiktligt eller oavsiktligt) eller på något sätt förvrider sanningen bör alltså sluta läsa här.

I inledningen skriver Larses att mina frågor främst handlar om hur man undviker framtida tillgångsbubblor, medan Tommy Waidelich (på DN Debatt) diskuterar hur man dämpar effekterna av ett prisfall som redan har inletts. Oavsett om jag delar Larses syn eller inte, så kan man tolka detta som att Socialdemokraterna är medvetna om den svenska bostadsbubblan och att de därmed ser den som en fara. Detta är i och för sig redan känd information, eftersom Tommy Waidelich ju som sagt skrivit om problemet på DN Debatt. Jag tolkar detta som att svaret på fråga 1 är "ja".

När det gäller amorteringskrav så vill Socialdemokraterna som väntat inte ge ett rakt svar (det tror jag för övrigt inte att något parti kommer göra). Det närmaste vi får ett besked i denna fråga är att Socialdemokraterna är öppna för blocköverskridande samtal om olika modeller som uppmuntrar till en sund utlåning till hushållen. Det tolkar jag som att Socialdemokraterna åtminstone inte är främmande för att införa mer restriktiva regler för lån till privatpersoner. Svaret på fråga 2 sätter jag som som "oklart".

När det gäller en minskning av ränteavdraget så kopplar Larses detta till Carl B Hamiltons (fp) förslag som innebär en motsvarande sänkning av kapitalinkomstskatten. Detta skulle få "negativa fördelningspolitiska effekter" enligt Larses och Socialdemokraterna. Exakt vad som avses med detta vet jag inte, men det brukar betyda att man gynnar höginkomsttagare på låginkomsttagares bekostnad. Och så resonerar nog Socialdemokraterna i det här fallet. De som gynnas mest av Carl B Hamiltons förslag är ju de med stora kapitalinkomster och små eller inga skulder. Jag tolkar svaret på fråga 3 som "det vill vi inte, i alla fall inte i kombination med sänkt kapitalinkomstskatt".

När det gäller fråga 4 är Socialdemokraterna tveklöst öppna för att diskutera skärpta regler/lagar för banksektorn. Om man därmed kan säga att Socialdemokraterna anser att långivarna bör omfattas av strängare regler är ju inte lika klart, men jag väljer ändå att tolka svaret på fråga 4 som ett "ja, med försiktighet".

Nedan finns en sammanställning med Socialdemokraternas svar, som jag tolkar dem:

1. Anser Socialdemokraterna att det finns en fara med en bristande svensk bostadsbubbla?

Svar: "Ja"

2. Vad anser Socialdemokraterna om att införa amorteringskrav för bolån för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden?

Svar: "Oklart"

3. Vad anser Socialdemokraterna om att minska ränteavdraget för bostadslån?

Svar: "det vill vi inte, i alla fall inte i kombination med sänkt kapitalinkomstskatt"

4. Anser Socialdemokraterna att långivarna (banker, bolåneinstitut) bör omfattas av strängare regler?

Svar: "Ja, med försiktighet"

Vi kan alltså konstatera att Socialdemokraterna har diskuterat frågan internt och har förhållandevis klara svar på frågorna. Det är också intressant att konstatera att Socialdemokraterna tydligt poängterar att de vill ha en bred politisk uppgörelse i frågan. Jag tolkar det som att Socialdemokraterna ser frågan som viktigt och att den förtjänar en långsiktig politisk lösning.

Som jag nämnde tidigare har jag skickat ett separat e-mail till Socialdemokraternas Tommy Waidelich. Waidelich har ännu inte svarat, men det blir intressant att se hur hans svar stämmer med ovanstående (om han väljer att svara). Jag har även skickat ett separat e-mail till Folkpartiets Carl B Hamilton. Hamilton har meddelat att han återkommer med svar tidigt i höst. Bland de övriga partierna har jag fått ett par besked som säger att de har tagit emot frågan och ber att få återkomma. Det är ju semestertider, så man får acceptera att det tar lite längre tid att få svar. Jag hoppas att kunna återkomma med svar från nästa part så snart som möjligt.

Tillägg: Bostadsminister Stefan Attefall (KD) besvarar idag Tommy Waidelichs inlägg på DN Debatt. Även Stefan Attefall har fått en separat e-mail med mina frågor.

Brev till riksdagspartierna om bostadsbubblan

Jag har i ett tidigare inlägg ställt mig frågan om hur våra politiker bör hantera bostadsbubblan. Inlägget föranleddes av Tommy Waidelichs (S) inlägg på DN Debatt, där Waidelich uppmärksammar problemet med den svenska bostadsmarknaden och bjuder in allianspartierna till dialog.


Jag tycker att det är bra att Waidelich uppmärksammar problemet, men jag tycker samtidigt att han tassar som katten kring het gröt när det gäller förslag om åtgärder. Förenklade regler för uthyrning av bostadsrätter samt ett ej närmare specificerat förslag om "kraftfulla åtgärder för att långsiktigt öka nybyggnationen" är de enda idéer Waidelich presenterar i sitt inlägg. Om exempelvis amorteringskrav för bolånetagare eller minskade ränteavdrag nämner Waidelich inget.


Med anledning av detta komponerade jag nedanstående e-mail. Jag har skickat det till samtliga riksdagspartier. Jag har även skickat separata e-mail till Tommy Waidelich samt Folkpartiets Carl B Hamilton, eftersom de tycks ha insikt i frågan. Eftersom det är politiker som förväntas svara på frågorna har jag numrerat dem från 1 till 4. På så vis hoppas jag att det ska bli svårare att undvika någon fråga.

Hej,

Den senaste tiden har det i media skrivits en del om att priserna på den svenska bostadsmarknaden kan vara på väg att falla. Detta skulle kunna få mycket allvarliga konsekvenser för svenskar med stora bostadslån, i synnerhet barnfamiljer (se exempelvis Tommy Waidelichs inlägg på DN Debatt 2011-07-23). Med anledning av detta har jag några frågor till [parti]:

1. Anser [parti] att det finns en fara med en bristande svensk bostadsbubbla?

2. Vad anser [parti] om att införa amorteringskrav för bolån för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden?

3. Vad anser [parti] om att minska ränteavdraget för bostadslån?

4. Anser [parti] att långivarna (banker, bolåneinstitut) bör omfattas av strängare regler?

Svaren kommer jag att presentera (förhoppningsvis tillsammans med svar från övriga riksdagspartier) på min ekonomiblogg http://lesserfool.blogspot.com.

Med vänlig hälsning

Jag kommer att presentera alla svar här på bloggen. Jag kommer även att göra en egen bedömning av hur många av de fyra frågorna jag anser har blivit besvarade av de olika partierna. Om tillräckligt många svarar kommer jag att lägga upp en sammanställning av svaren.


Vad kan man då förvänta sig av denna lilla undersökning? Jag tycker att det mest intressanta blir att se vilka partier som över huvud taget har diskuterat den svenska bostadsbubblan. Jag är mycket tveksam till att något parti kommer att ge ett konkret svar på frågan om amorteringskrav. Ingen vill riskera att stöta sig med den mäktiga väljargruppen bostadsägare. Ingen vill heller riskera att vara partiet som avfärdade bubblan, om det visar sig att den spricker.


Hur tror du att de olika partierna kommer att svara? Kommer de att svara över huvud taget? Spekulationer välkomnas!

Lite om det amerikanska skuldtaket

Republikaner och demokrater har fram till 2 augusti på sig att enas i budgetförhandlingarna, annars kommer USA att tvingas till default. Konsekvenserna av en amerikansk default skulle bli mycket allvarliga. De flesta bedömare verkar överens om att marknaden inte har prisat in en default, så en kraftig korrigering på börsen är att vänta vid ett misslyckande.

Förhandlingarna som nu pågår handlar om att republikaner och demokrater ska enas kring hur man ska hantera det amerikanska budgetunderskottet. Landet USA har de senaste tio åren spenderat mer pengar än vad man fått in via skatter och avgifter. Gapet däremellan har man täckt genom att låna pengar, huvudsakligen genom att utfärda statsobligationer och liknande lån. Detta har lett till att den amerikanska statsskulden ständigt har ökat. Att landet hamnat i denna situation har många förklaringar: Bush skattesänkningar 2003, Irakkriget, finanskrisen och de efterföljande stimulanspaketen är några.

Republikanerna har möjlighet att i Representanthuset sätta stopp för en höjning av skuldtaket. För att acceptera en höjning vill republikanerna se att den amerikanska staten minskar sina utgifter (det vill säga kostnaden för den offentliga sektorn). Republikanerna menar att underskottet kan minskas med "rena" nedskärningar i de offentliga utgifterna. Demokraterna kan acceptera nedskärningar i den offentliga budgeten, men bara i kombination med ökade skatter.

Men en höjning av skuldtaket handlar egentligen inte om att hantera framtida kostnader i statsbudgeten. Det handlar snarare om att kunna hantera redan ingångna avtal, det vill säga betala ränta och amorteringar på lån man redan har tagit.

Om man inte kan enas före den 2 augusti kommer USA att tvingas ställa in betalningarna på delar av statsskulden. Kreditvärderingsinstituten har gjort klart att detta skulle medföra en sänkning av den amerikanska kreditbetyget, som fortfarande är det högsta på skalan - AAA.

Konsekvenserna av ett sänkt amerikanskt kreditbetyg är som sagt svåra att förutspå. Amerikanska statspapper har alltid varit symbolen för "riskfrihet" på de finansiella marknaderna. I tider av osäkerhet tenderar räntorna på amerikanska statspapper att minska som en följd av att investerare söker en trygg hamn. Men var skall man segla om det blåser som värst i själva hamnen?

Att det överhuvud taget finns (välgrundade) misstankar och farhågor om att USA kommer att ställa in betalningarna är för mig ett tecken på att landet inte förtjänar nuvarande kreditbetyg. Och faktum är att marknaden har dränkts i statspapper med AAA-betyg efter finanskrisen. Mer om det i ett kommande inlägg.

Relaterat:
Ingen uppgörelse om USA:s ekonomi (SvD, DN)
USA-oro kan stoppa räntehöjningar (DN)

Ytterligare tecken på bristande bostadsbubla

Idag skrivs det i media (SvD, E24) att antalet fritidshus till salu är ovanligt högt. Enligt Bovision.se så finns det 35 procent fler hus till salu nu jämfört med samma tidpunkt förra året. Dessutom förväntar sig de tillfrågade mäklarna i artiklarna att utbudet ska fortsätta växa under sommaren. Detta är ännu ett tecken på att bostadsbubblan håller på att brista. Just nu byggs ett lager av osålda objekt upp och till hösten kan priserna börja falla på allvar.

Det mest intressanta med artiklarna, som bygger på Mäklarsamfundets undersökning Mäklarinsikt, är att mäklarna konstaterar att det finns ett glapp mellan köparnas och säljarnas syn på marknaden. Detta tolkar jag som en konsekvens av att ett prisfall har börjat, men ännu inte accepterats som "en sanning" på marknaden. Säljarna vill å sin sida inte acceptera att priserna har gått ned. Köparna vill avvakta, man kan ju antagligen köpa billigare om man väntar lite. Under en sådan period tar minskar volymen (antalet genomförda affärer) och ett lager byggs upp.

Faktorer som av de tillfrågade mäklarna anses spela roll för den vikande marknaden är bland annat bolånetak, höjda räntor och oron kring den europeiska skuldkrisen. Så stor andel som 81 procent av de tillfrågade mäklarna menar att bankernas mer restriktiva utlåning har påverkat marknaden.

För mäklarnas egen del tror jag att en stor del av oron ligger i att affärerna tar längre tid, och att man därmed genomför färre affärer per tidsenhet. Det innebär minskad omsättning för mäklarna. Halverad omsättning slår lika hårt mot mäklarna (på kort sikt) som halverade försäljningspriser (se bloggrannen Cornucopias? respektive mitt tidigare inlägg i ämnet). Hur konstigt det än kan låta så har mäklarna faktiskt egenintresse i att korrektionen av bostadspriser sker snabbt, så att marknaden kan stabiliseras på en ny nivå. Därmed skulle volymen öka igen, eftersom köparna då skulle uppleva mindre osäkerhet.

Hur bör våra politiker hantera bostadsbubblan?

Med anledning av Tommy Waidelichs (S) inlägg på DN debatt ställer jag mig frågan hur våra politiker bör hantera den svenska bostadsbubblan. Dels handlar det om åtgärder för den nu rådande situationen och dels om mer långsiktiga åtgärder i syfte att motverka framtida bubblor.

För tydlighets skull vill jag fastslå en sak: den svenska bostadsbubblan drivs/drevs av billiga krediter. Punkt. Det kan finnas lokalt begränsade områden med så kallad bostadsbrist, men det gäller inte för Sverige som helhet. Det gällde heller inte för USA, Danmark, Storbritannien, Spanien etc där bubblorna redan har spruckit. Om det är svårt att hitta en lägenhet på Södermalm till rimligt pris så beror det dels på att billiga lån har drivit upp priserna och dels på att det inte är en mänsklig rättighet att bo på Södermalm. Alla har inte råd helt enkelt. Synd, men sant.

Vad bör man göra för att kyla av en överhettad svensk bostadsmarknad? Det första svaret brukar vara att Riksbanken ska höja räntan. Men riksbankens uppgift är att se till att inflationen hålls på en låg nivå, inte (huvudsakligen) att motverka bubblor på bostadsmarknaden. Räntevapnet är dessutom ganska trubbigt, i den meningen att det slår mot industrin i samma slag. Det kan vara önskvärt att ha låga räntor för företagen utan att därmed driva upp priserna på bostadsmarknaden.

En annan typ av lösning är att låta långivarna (bankerna och SBAB) omfattas av striktare restriktioner avseende utlåning. Det har redan tagits stapplande steg i denna riktning i form av bolånetaket. Tyvärr har bankerna hittat en kreativ lösning på denna inskränkning, nämligen blancolån på den del av lånet som överstiger 85% av köpesumman. Det går naturligtvis att lagstifta bort denna kreativa lösning genom att helt enkelt kräva att ingen (privat) låntagare får låna mer än 85% av säkerheternas värde. Detta skulle då gälla för låntagarens samlade lån, alltså inklusive blancolån. Ytterligare en lösning som faller inom denna kategori (och som till och med förespråkas av Mäklarsamfundet) är att införa amorteringskrav på bostadslån. Detta skulle helt klart göra folk mindre benägna att belåna sig allt för hårt, eftersom hushållens kassaflöde skulle påverkas (mindre pengar i plånboken, men en mer solid balansräkning).

En mer drastisk åtgärd är att ändra systemet för bostadslån. I USA är bostadslånet knutet till bostaden, till skillnad från Sverige där lånet är knutet till låntagaren. I USA kan man "lämna in nycklarna" och traska iväg från sitt hus och vara skuldfri. I Sverige är man dömd till livstids skuldsättning om man inte kan lösa sina lån (såvida man inte kvalificerar sig för att genomgå skuldsanering). Fördelen med ett sådant system är att bankerna antas bli mer restriktiva i sin kreditgivning, även om så inte blev fallet i USA. Åtgärden måste kompletteras med en tydlig politik om att staten aldrig kommer att rädda krisande banker, annars blir det tandlöst.

En annan åtgärd, som är enkel att införa, är att minska skatteavdraget för räntekostnader. Detta kan ske till förmån för, exempelvis, en sänkning av kapitalinkomstskatten. En åtgärd som premierar sparande är viktig vid bubbeltendenser. För faktum är att skatteavdraget har bidragit till ökade bostadspriser. I nuvarande marknad är det bara de månatliga räntebetalningarna som sätter gränsen för hur mycket en bostadsköpare kan låna. Skatteavdraget gynnar alltså, på lång sikt, inte bostadsköpare. Det gynnar banker. Ökat skatteavdrag för räntekostnader ger ökade bostadspriser. Detta leder till att bostadsköpare måste ta större lån och därmed får bankerna ökade intäkter. Minskat ränteavdrag förespråkas av bland andra Folkpartiets Carl B Hamilton, som skrev detta inlägg på DN Debatt vid årsskiftet.

Vad hände med Carl B Hamiltons förslag? Och vad anser Tommy Waidelich om exempelvis sänkt ränteavdrag och amorteringskrav? Jag skall se om jag kan få svar och hoppas att kunna återkomma i ämnet.

S ser bostadsbubblan spricka

Idag skriver Tommy Waidelich (S) på DN Debatt att han gärna ser ett samarbete med alliansen för att minska konsekvenserna av ett fall på den svenska bostadsmarknaden (SvD). Bostadsbubblan tar nu ett första kliv från att bli en företeelse som endast diskuteras av ekonomer (och pessimistiskt lagda bloggare) mot att bli en punkt på den politiska agendan. Väldigt logiskt, eftersom en bristande bostadsbubbla kommer att få konsekvenser för hela den svenska ekonomin.

Jag noterar ett par saker som jag finner positivt i Waidelichs debattinlägg (det finns väl för övrigt inte en riktig debatt ännu? Konsensus säger fortfarande att bostadspriser, åtminstone i Sverige, bara kan gå upp.) Waidelich är ödmjuk inför det faktum att man inte kan hindra en bubbla från att brista. Däremot menar han att det går att lindra effekterna av en bristande bubbla. För detta menar Waidelich att det krävs ett blocköverskridande samarbete. Vidare så lovordar Waidelich de nya kapitaltäckningskraven samt bolånetaket, även om han menar att dessa åtgäder kan ha satts in för sent. Så långt allt väl.

Det gränsöverskridande samarbetet kan enligt Waidelich inefatta en "bred palett av åtgärder". Tyvärr så visar det sig att "den breda paletten av åtgärder" i nuläget består av endast två förslag till åtgärder:

1. Göra det enklare att under kortare period hyra ut sin bostadsrätt (i andra hand).
2. Kraftfulla åtgärder för att långsiktigt öka nybyggnationen.

Argumentet till att förenkla reglerna kring uthyrning av bostadsrätt är följande:

"Ett sätt att mildra inlåsningseffekterna och samtidigt bidra till en lugnare prisutveckling skulle kunna vara att på olika sätt göra det enklare att tillfälligt hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Istället för att sälja med förlust eller bo kvar i en lägenhet som inte är ändamålsenlig kan då alternativet istället bli att hyra ut sin lägenhet tills prisbilden stabiliserats."

Istället för att sälja med förlust kan man få möjligheten att stoppa huvudet i sanden. Om prisfallet blir segt och långdraget (vilket är fallet i exempelvis USA) så innebär det att man kan bli tvungen att hyra ut sin bostad i kanske fem år innan marknaden har bottnat. Sedan kanske det dröjer 10-20 år innan priserna når den gamla toppen igen. Jag är tveksam till om detta skulle hjälpa högt belånade privatpersoner särskilt mycket.

När det gäller de kraftfulla åtgärderna för nybyggnation så förklaras det inte närmare. Problemet, särskilt i storstadsområden, är ju att nybyggda lägenheter är så dyra att de inte är till någon hjälp över huvud taget för ungdomar och förstagångsköpare. Går det att hitta en nybyggd etta i Stockholm för mindre än 1,5 Mkr och med en månadsavgift understigande 3000 kr? Alternativt, en nybyggd hyresetta med en månadshyra under 5000 kr?

Tyvärr är det nog så att det enda sättet att få fler och billigare nybyggda lägenheter är att låta bubblan brista. När priserna på mark sjunker och när resursutnyttjandet i byggbranschen sjunker finns det bättre förutsättningar för rimliga priser för nybyggda bostäder.

Trots bristen på förslag till åtgärder tycker jag att det är positivt att bostadsbubblan diskuteras på politisk nivå. Jag tycker också att det är positivt att politiker (åtminstone Tommy Waidelich) tycks inse att det krävs en bred politisk uppgörelse för att lindra konsekvenserna. Låt oss nu hoppas att en svensk bostadsbubbla kan brista utan att mängder av skattepengar ska gå till spillo för att rädda våra banker. Banker är aktörer på en marknad där värdering av risk är grundläggande för verksamheten. Om det visar sig att banker, genom inkompetens, misslyckats i sin riskvärdering bör detta inte premieras genom tillskjutande av statliga medel (skattepengar). Den stora frågan är hur man ska behandla privatpersoner som misslyckats med sin riskvärdering i samband med bostadsköp. Vad tycker du?

Grekisk konkurs

På torsdagskvällen enades EU-ledarna om ett nytt krispaket till Grekland. Paketet kommer att omfatta ungefär 150 miljarder euro varav 37 miljarder från privata långivare (uppgifterna varierar dock något mellan olika källor). I praktiken innebär detta att Grekland har ställt in betalningarna.


Även beslut om andra åtgärder har fattats. Den europeiska krisfonden, EFSF, kommer att utökas till något som beskrivs som en europeisk valutafond. Fondens syfte ska bli att rädda framtida krisländer. Fonden ska kunna rekapitalisera krisbanker och stödköpa obligationer (Quantitative Easing, någon?). Förutom detta kommer räntan på de stödlån som Grekland redan har fått att sänkas (räntan kommer att bli 3,5% vilket innebär en rabatt på 100-200 punkter). Denna rabatt kommer även att ges till Irland och Portugal. Även löptiderna kommer att förlängas.


EU-färeträdare är nu mycket noggranna med att påpeka att åtgärderna endast är avsedda för Grekland. Inga andra krisande länder kan vänta sig samma behandling. Citat från DI:

 "Nicolas Sarkozy uppgav att åtgärderna inte kommer att upprepas för andra stater, utan att det var ett specialfall avsett att minska spridningsrisken. Den privata sektorn kommer inte att delta i stödåtgärder åt andra länder, som Irland och Portugal, sade han."

Herman van Rompuy säger att avsikten är att skydda euron, och att stödet till Grekland är tillräckligt för att uppnå detta mål. Inget ytterligare stöd till andra länder alltså. Här måste man fråga sig vilka alternativ Sarkozy och Rompuy har. De kan inte gärna uppmana övriga krisländer att sluta betala sina lån, "ni kommer ändå att bli räddade". Spel för galleriet och tomma ord. Det, enligt mig, mest glädjande som kom ur Rompuys mun var beskedet att det inte blir något av med de befängda idén om en europeisk bankskatt.

Sarkozy är för övrigt den som bör vara minst nöjd med uppgörelsen. Han har jobbat hårt för att hålla de privata franska bankerna ansvarsfria. I den meningen är Tysklands Angela Merkel den politiska vinnaren. På Merkels hemmaplan lär dock tongångarna vara annorlunda, det är nämligen till stor del tyska skattepengar som nu ska rädda Grekland. Tyskarna börjar bli väldigt trötta på att rädda slarviga krisnationer i eurozonens utkanter.

Marknaden tycks ha tagit emot nyheten med en gäspning. De amerikanska börserna, som var öppna när nyheten släpptes, tycktes inte påverkas alls.

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att ytterligare skattepengar, och en del privata, har slängts i det grekiska svarta hålet. Vi väntar nu med spänning för att se om kreditvärderingsinstituten väljer att betrakta det hela som en "credit event" varvid en mängd CDS-kontrakt löses ut. Vem sitter med Svarte Petter?

Relaterat:
Krispaketet på plats (SvD)
Krispaket till Grekland klart (DN)
EU leaders agree on new Greek bail-out (FT)
Greksikt paket klart (DI)

Swedbanks räntenetto

Idag lämnade Swedbank rapport för andra kvartalet (SvD, DN, DI). Rapporten var bra och togs väl emot och Swedbank stiger ett par procent på börsen.


Det jag tycker är mest intressant är vd Michael Wolfs kommentarer om räntenettot. Räntenetto är den förtjänst banken gör på skillnaden mellan in- och utlåning. En bra bank ska låna in pengar billigt och låna ut dem dyrt och gärna till låg risk. Det allmänt högre ränteläget i Sverige har påverkat räntenettot positivt skriver Swedbank i sitt pressmeddelande. Detta betyder helt enkelt att man har höjt marginalerna mot kunderna, det vill säga den som tar lån får betala mer. Swedbank har också förbättrat sin inlåning, men det högre ränteläget i Sverige kan knappast vara en bidragande orsak till det.


Om framtiden säger Wolf följande angående räntenettot:

"Vi återbetalar statligt garanterad upplåning, vilket hjälper räntenettot, vi fortsätter tro att det kommer en marginalutvidgning på utlåningssidan och vi fortsätter att rensa ut i våra böcker med lågavkastande utlåning."

Marginalutvidgning på utlåningssidan betyder just att det blir (ännu) dyrare för låntagare i banken. Notera att detta inte har något med Riksbankens ränta att göra, utan att det avser den marginal Swedbank har mellan sin in- och utlåning. Exakt vad Wolf menar med att "rensa ut i våra böcker med lågavkastande utlåning" vet jag inte. Det skulle kunna handla om exempelvis bostadslån som givits till allt för generösa villkor. Klart är att Swedbank vill minska sin risk och öka sina marginaler.

Svar från Andra AP-fonden om bostadsmarknaden

Jag har i ett tidigare inlägg gjort en liten granskning av AP-fonderna. Eftersom AP-fonderna har stora mängder svenska bostadsobligationer i sina portföljer tyckte jag att det vore intressant att få veta vilken syn de olika fonderna har på risken med den svenska bostadsmarknaden. Därför skickade jag e-mail till Första- och Andra AP-fonden. Svaret från Första AP-fonden finns att läsa här. Svaret (och mitt meddelande) från Andra AP-fonden finns nedan.

Hej,

Det har den senaste tiden i media skrivits allt mer om att de svenska bostadspriserna är på väg att sjunka.

Andra AP-fonden har ju en hel del svenska bostads- och bankobligationer i portföljen. Finns det någon utvärdering kring hur Andra AP-fonden ser på risken kring den svenska bostadsmarknaden? Hur skulle AP-fondens portfölj påverkas om de svenska bostadspriserna sjönk med exempelvis 15% per år de kommande tre åren? Jag förstår att det är svårt att ge ett konkret svar, men det skulle vara intressant att ta del av ett resonemang kring riskexponeringen. 

Tack för ditt mail. Dessvärre kommenterar vi inte enskilda investeringar. Vad gäller hur vi resonerar kring riskexponering så beskriver vi detta ganska utförligt i vår årsredovisning som du kan ladda ner från vår hemsida www.ap2.se

Tydligen tycker Andra AP-fonden att den svenska bostadsmarknaden är en "enskild investering". Jag kan också nämna att jag läst kapitlet i årsredovisningen om riskexponering och konstaterat att det inte säger någonting. Och ärligt talat tycker jag att svaret ovan är av "skit-i-det-du-karaktär". Jag kan förstå att AP-fonderna måste vara restriktiva med vilken information de lämnar ut, men ett bättre svar än ovanstående tycker jag att man kan begära. Särskilt med tanke på att frågan rör frågeställarens pensionspengar.

Svar om bolån från Swedbanks privatekonom Ylva Yngveson

Jag har tidigare skrivit ett antal inlägg på temat "vad händer med mina bostadslån om bostaden sjunker i värde". Jag har ställt frågan till företrädare för SEB, SBAB och Swedbank. Deras svar finns att läsa här, här respektive här.

Jag var särskilt förbryllad av svaret jag fick från Swedbanks kundtjänst. Där fick jag veta att det inte var några problem om jag saknade säkerhet på delar av mitt lån, och att jag gärna fick öka belåningen om min bostad skulle stiga i värde.

För att få en andra åsikt från Swedbank skickade jag samma e-mail till Ylva Yngveson som är Chef Institutet för Privatekonomi (och bland annat har en blogg på Swedbanks webbsajt). Nedan följer min fråga och Ylvas svar:

Hej Ylva,

Med tanke på den senaste tidens uppgifter i media om att de svenska bostadspriserna är på väg ner har jag följande fråga:

Låt oss säga att jag har köpt en bostad under senaste året med ett bolån på runt 85% av priset och ett litet blancolån utöver det. Vad händer om bostadspriserna faller tex 15% på ett års sikt? Kommer banken kräva att jag ökar blancodelen av mitt bostadslån, eftersom säkerheten minskat i värde? Skulle detta innebära att jag måste amortera mer?

Hej! 

Tack för din fråga! 

Banken går inte in och ändrar i efterhand på det viset. Jag hörde talas om att det var någon bank som krävde omläggning i samband med 90-talskrisen, men det var inte det vanliga. Så länge man sköter lånen är situationen helt ok för bankerna. Man har ju inget att tjäna på att försämra för låntagaren i det läget. Skulle regelverk förändras kan det bli annorlunda, något som inte går att sia om idag. För din egen skull (minskad sårbarhet) är det bra att få ned belåningsgraden förstås! 

Vänliga hälsningar

Ylva

Man kan väl med detta konstatera att bankerna knappast står i startgroparna för att omförhandla villkoren med pressade bostadsägare. Men jag tycker förstås att man även ska fokusera på orden om minskad sårbarhet samt att regelverk kan förändras. Som bolånetagare är det upp till en själv att se till att hålla sin belåning på rimlig nivå för att inte riskera att bli föremål för långivarens godtycke.

Bankskatt till Greklands ära

Idag cirkulerar uppgifter i media om att företrädare för eurozonen vill införa en bankskatt för att underlätta de grekiska problemen (DN, SvD). Förslaget går ut på att ta ut en avgift från banker, även sådana som helt saknar exponering mot Grekland, för att finansiera delar av kommande räddningspaket.

Jag har fortfarande inte förstått om förslaget ska gälla endast banker i eurozonen eller om banker inom hela EU ska få slanta in. Oavsett så känns förslaget konstigt. För det första så vet alla redan att Grekland förr eller senare måste ställa in sina betalningar. En bankskatt kan inte göra mycket för att förändra det. För det andra så är det mer logiskt att de banker som verkligen har exponering mot Grekland ska få betala en större del av skulden. Det är trots allt dessa banker som, i varierande grad, varit inkompetenta nog att låna ut pengar till icke kreditvärdig låntagare. För det tredje kommer en särlösning för Grekland knappast att höja betalningsmoralen hos andra krisande euroländer som Irland, Portugal och kanske Spanien och Italien. Jag får en känsla av att exempelvis Frankrike nu försöker göra allt för att sprida bördan från de egna bankernas balansräkningar till så många andra som möjligt.

USA, Italien och Japan

Världens mest likvida marknad för statsbligationer är den amerikanska. På andra plats följer Japan och som trea finns faktiskt Italien. Man kan konstatera att dessa tre länder har mycket gemensamt, men ändå behandlas helt olika på räntemarknaden.

USA har en statsskuld på strax under 100 procent av BNP. Motsvarande siffra för Italien är cirka 120 procent. Japan ligger runt 200 procent. Den senaste veckan har det funnits farhågor kring att både USA och Italien kan hamna i ett läge där de tvingas ställa in betalningarna på sina respektive statsskulder. Hur kommer det sig då att den amerikanska statens tioåriga obligationer säljs till under 3 procents ränta medan den italienska staten tvingas betala nästan 6 procent? Japan betalar drygt 1 procent. Dessutom har räntan på amerikanska tioåringar sjunkit sedan april (trots att man har avslutat QE2), medan den har stigit för Italiens dito obligationer.

Det finns två grundläggande anledningar till att marknadsräntor stiger. Den ena är oro för inflation, den andra är oro för inställda betalningar (default). ECB har gjort klart att man tänker hålla inflationen låg i eurozonen. Italien har förvisso inget stort budgetunderskott för närvarande, men man kämpar med en (real) tillväxt som är mycket låg. Kombinationen av stor statsskuld, liten tillväxt och låg inflation har gjort Italien sårbart. Räntan på den italienska statsskulden behöver inte stiga särskilt mycket för att skulden skall börja växa igen, istället för att krympa. I ett sådant läge riskerar Italien sänkt kreditbetyg och att fastna i en ond cirkel. Och det finns som bekant ingen italiensk riksbank som kan börja trycka pengar för att hantera en växande skuld. Det existerar andra orosmoln av icke strukturell karaktär, som exempelvis att Silvio Berlusconis regering är svag och instabil. Men det är vardagsmat i det politiskt splittrade Italien.

Även den amerikanska statsskulden är ohälsosamt hög. Men marknaden har inte tagit hotet om inställda betalningar på grund av oenighet kring höjning av skuldtaket på allvar. Den amerikanska krisen handlar (på kort sikt) om oenighet mellan två politiska partier, inte om strukturella problem som i fallet Italien. Marknaden tycks heller inte oroa sig över en stigande amerikansk inflation. Detta kan ses som ett tecken på att den amerikanska konjunkturen har toppat för denna gång.

Att Japan gillas så mycket bättre än Italien av räntemarknaden är för mig svårare att förstå. Trots att den japanska styrräntan ligger kring noll är tillväxten mycket låg. Här tycks marknaden se varken oro för inflation eller default. Möjligen är det tillräckligt med det faktum att Japan, till skillnad från Italien, har sin egen centralbank med allt vad det innebär (trycka pengar, ge ut nödlån).

I Italien har man nu röstat igenom ett besparingspaket. Det är tveksamt om detta kommer att ge någon förbättring avseende räntan på den italienska statsskulden, då Italiens problem snarare tycks vara svag tillväxt än budgetunderskott.

Relaterat:
Krugman om Italien vs Japan

ECB: nedskrivning av den grekiska skulden hjälper inte

Tidigare idag rapporterade Reuters om att ECB:s Jens Weidmann menar att det är meningslöst att skriva ned värdet på den grekiska statsskulden. Det vore bättre om Grekland kunde höja produktiviteten, tycker Weidmann.

Weidmann, som alltså är chef för den tyska centralbanken, konstaterar även (det uppenbara) att Grekland konsumerar mer än det producerar och att statsbudgeten dras med stora underskott. Så länge situationen ser ut på det viset finns det ingen anledning att skriva ned skulden, tycker Weidmann och ECB.

Det är i och för sig bra att ECB värnar om skattepengar. En stor det av den grekiska statsskulden ägs ju av ECB, det vill säga skattepengar. Det är däremot konstigt att ECB inte inser det uppenbara, Grekland kommer aldrig att kunna hantera sin stora skuld. Det hade varit bättre om ECB och Weidmann gjort observationerna ovan redan innan man beviljade det första räddningspaketet till Grekland. Då kunde man ha gjort en nedskrivning, medan skulden i större omfattning var "i privat ägo". Sedan dess har skulden bara växt.

Hur länge orkar ECB hålla fast vid sin linje? IMF har redan vant sig vid tanken att en default inte går att undvika. IMF menar nu också att ett privat deltagande i en default är nödvändigt.

Första AP-fondens exponering mot bostadsmarknaden

Jag har tidigare gjort en liten granskning av AP-fonderna. Av granskningen framgick att ingen av de stora AP-fonderna den senaste femårsperioden har uppnått sina avkastningsmål. Jag kunde också konstatera att AP-fonderna har mycket stor exponering mot svenska bostadsobligationer och svenska banker.

Det vore intressant att veta hur AP-fonderna, som förvaltar drygt 200 miljarder kronor per fond, resonerar kring risken med den svenska bostadsmarknaden. För att börja skrapa på ytan skickade jag nedanstående e-mail till Första- och Andra AP-fonden:

Hej,

Det har den senaste tiden i media skrivits allt mer om att de svenska bostadspriserna är på väg att sjunka.

Första AP-fonden har ju en hel del svenska bostads- och bankobligationer i portföljen. Finns det någon utvärdering kring hur Första AP-fonden ser på risken kring den svenska bostadsmarknaden? Hur skulle AP-fondens portfölj påverkas om de svenska bostadspriserna sjönk med exempelvis 15% per år de kommande tre åren? Hur skulle förmågan att leverera utbetalningar till pensionssystemet påverkas på längre sikt?

Jag förstår att det är svårt att ge konkreta svar, men det skulle vara intressant att ta del av ett resonemang kring riskexponeringen.

Svaret från Första AP-fonden kom nästan direkt (imponerande hur många som besvarar e-mail i semestertider). Jag väntar fortfarande svar från Andra AP-fonden. Så här skriver i alla fall Första AP-fonden:

Vi har ingen sådan utvärdering som vi kan/vill kommunicera (eftersom vi då skulle ge konkurrenter för mycket info). Däremot är det så att vår direkta exponering mot bostäder är liten. Vi har mycket i bostadsobligationer men för att vi ska förlora pengar på dessa krävs att många av låntagarna (bostadsägarna) inte kan betala räntor och amorteringar. Det hände i mycket liten omfattning under de senaste problemperioderna. Slutsaten blir att svenska bostadobligationer är relativt säkra och att utbetalningarna till pensionssystemet inte äventyras på något sätt. 

Man kan förstå att Första AP-fonden inte vill dela med sig av information kring sin riskexponering. Vad som avses med direkt exponering mot bostäder är jag inte säker på. Jag antar att det kan avse aktier i fastighetsbolag. Kanske aktier i byggföretag.

Svenska bostadsobligationer anses av tradition som mycket säkra. Svenskens betalningsmoral är hög. Men hur skulle ett prisfall på den svenska bostadsmarknaden påverka synen på bostadsobligationer? Att låntagarna klarade räntor och amorteringar under den senaste krisperioden är inte konstigt, eftersom räntorna då sänktes till rekordlåga nivåer. Och vad gäller amorteringar så tycks vissa banker acceptera att hälften av bolånetagarna amorterar noll kronor. Det vore mycket intressant att ta del av en seriös riskutvärdering kring bostadsobligationer. Jag hoppas kunna återkomma i ämnet.

Amorteringsfritt?

I SvD kan man idag läsa om TNS Sifos årliga undersökning om bostadslån. Av undersökningen framgår att belåningsgraden minskat något för bolån som är tecknade efter 1 oktober 2010, det vill säga då bolånetaket infördes. Logiskt. Det som förvånar mig i artikeln är hushållens, och framförallt bankernas, syn på amortering.

I detta inlägg förvånades jag över just attityden till amorteringar hos Swedbanks kundtjänst. När jag skrev det inlägget var jag ovetande om hur utbrett fenomenet amorteringsfrihet på bostadslån verkligen är:

Även när det gäller andelen som inte amorterar skiljer sig instituten åt. Hos SEB är det 47 procent av bolånekunderna som inte amorterar, hos Nordea 25 procent.

Hushållens ökade utgifter för bolån är antagligen, menar Alexander Sovré, en av orsakerna till att amorteringsviljan sjunker i TNS Sifos undersökning.

–Många har helt enkelt inte råd att amortera.

Andelen bolånetagare som inte amorterar tycks alltså ligga väl över 25 procent, förmodligen närmare 50 procent. Anledningen sägs vara att man inte har råd att amortera. För det första förstår jag inte hur man som bolånetagare kan sätta sig i en situation där man inte har ekonomiskt utrymme för amorteringar. För det andra förstår jag inte hur bankerna kan utsätta sig (och sina aktieägare) för den risk amorteringsfrihet hos halva bolånestocken innebär.

Denna artikel från 2006 visar att (sett till volym) 61 procent av Swedbanks bolånestock var amorteringsfri. Motsvarande siffra hos SBAB och SEB var 54 respektive 65 procent. Andelen som valde amorteringsfria lån var över 50 procent. Långivarna tycks alltså ha bättrat sig en aning de senaste fem åren, men nivåerna är fortfarande mycket höga. Vad händer med de svenska bankernas balansräkningar när den svenska bostadsmarknaden viker? Jag vill i alla fall inte vara aktieägare i någon svensk bank just nu.

Relaterat:
Hade haft råd med dyrare hus (SvD)

Svar från Swedbank angående bostadslån

Jag har i tidigare inlägg ställt mig frågan om vad som händer med mina bolån då bostaden sjunker i värde. För att få klarhet skickade jag e-mail till SEB, SBAB och Swedbank. Svaret från SEB:s privatekonom Gunilla Nyström finns här och svaret från SBAB:s kundtjänst finns här. Nu har jag även fått svar från Swedbanks kundtjänst. Jag måste erkänna att jag är mycket förvånad:

Hej!

Tack för din mejl.

Om värdet på din bostad skulle sjunka behöver ni inte betala mer i amortering. Det blir ingen förändring mot det du har i dag i banken.

Om värdet däremot skulle öka kan du lägga mer i bottenlån för att minska ditt topplån.
Du kan även låna upp mer på bostaden om så önskar.

Trevlig helg!

Med vänlig hälsning
Swedbank AB (publ)

Hoppsan. Om mailet hade författats under bostadsmarknadens glansdagar hade jag inte blivit förvånad. Men nu säger alltså företrädaren för Swedbank (eller åtminstone Swedbanks kundtjänst) att man inte behöver amortera om bostaden sjunker i värde (jag tror absolut inte att detta är Swedbanks officiella policy, åtminstone inte länge till). Och om värdet ökar kan man flytta topplånet till att bli bottenlån. Man kan till och med "låna upp mer på bostaden om så önskar". För mig känns detta som bostadsbubblan i ett nötskal. Billiga krediter. Total frånvaro av riskmedvetenhet.

Återigen, man ska komma ihåg att mailet ovan är författat av en person som jobbar på Swedbanks kundtjänst. Det är alltså med stor sannolikhet inte en person med stort ansvar inom banken som ligger bakom. Men det är trots allt så att personen som skrivit mailet följer order och direktiv uppifrån. Om det är Swedbanks officiella linje att i nuvarande marknadsklimat försöka förmå sina kunder att öka sin belåning skulle jag säga att Swedbank är blankarkandidaten nummer ett på stockholmsbörsen. Men som sagt, jag tvivlar på att det är frågan om en officiell linje.

Swedbanks vd Michael Wolf säger sig i denna artikel ha jobbat för att minska risken i banken. I denna artikel säger Michael Wolf att Swedbank har tappat marknadsandelar på bostadslån, anledningen ska vara att man "medvetet manat sina kunder till försiktighet". Jag tvivlar inte på att Wolf har jobbat hårt på att minska Swedbanks risk. Frågan är hur väl förankrad frågan har blivit i organisationen. Det vore intressant att ta reda på vilka direktiv personer högre upp i Swedbanks organisation tror har förmedlats till den egna kundtjänsten. Undrar hur väl de direktiven stämmer med svaret ovan?

Fyra anledningar till oro

Det har varit en nervös vecka på börserna. Idag fredag sjunker stockholmsbörsen (i skrivande stund ungefär en procent). Det är negativt även på andra håll i Europa, om än inte lika negativt som i Stockholm.

Det finns en stor portion osäkerhet på marknaden. Financial Times skriver på morgonen att osäkerheten har fyra huvudanledningar:

Oro för spridning av den europeiska skuldkrisen
I eftermiddag väntas resultaten av stresstesten av de europeiska bankerna. Det har spekulerats i att åtminstone tio banker kommer att misslyckas med att nå upp till kraven. Dessa banker kommer att behöva söka nytt kapital. SEB:s Robert Bergqvist uttalade sig imorse på TV4:s Nyhetsmorgon, och menade att detta inte behöver vara ett stort problem - givet att staten i de fallerande bankernas länder kan kliva in och reda ut situationen. Hur som helst, några svenska banker lär inte dyka upp på "svarta listan". Stresstesterna har anklagats för att vara tandlösa, och vissa banker har dragit sig ur dem (senast den tyska banken Helaba). Förutom stresstesterna är hanteringen av Greklands statsskuld en ständig källa till oro. I SvD uttalar sig SEB:s Annika Falkengren om att läget nu "ser rätt obehagligt ut". SEB kommer att minska risken genom att förlänga den genomsnittliga löptiden i sin upplåning. Fördelen är att SEB kommer stå stadigare om den europeiska krisen sprider sig på allvar. Nackdelen är ökade kostnader för inlåningen (vilket kommer att spridas till bankens låntagare på sikt).

Budgetförhandlingarna i USA
Republikaner och demokrater kan helt enkelt inte komma överens. Förslag om skattehöjningar gör att republikanerna vägrar att förhandla om att höja lånetaket. President Obama har ställt ultimatum (SvD). Oenigheten befaras kunna leda till att amerikanska staten ställer in sina betalningar (temporärt). Kreditvärderingsinstitut har svarat med att hota att sänka det amerikanska kreditbetyget.

QE3 eller inte?
Federal Reserves Ben Bernanke sade tidigare i veckan att Fed kan tänkas sätta in stödåtgärder om ekonomin kräver det. Det tolkades positivt av marknaden. Lite för positivt, eftersom Bernanke under torsdagen gick ut och meddelade att QE3 inte (nödvändigtvis) var nära förestående. Ytterligare förvirring och osäkerhet.

Den amerikanska rapportsäsongen
Rapporter för det andra kvartalet börjar nu trilla in. Det har börjat skapligt så här långt. Idag väntas rapport från Citigroup.

Relaterat:
SEB:s Robert Bergqvist tror att Tyskland kan rädda eurosamarbetet.
Omröstning om Italiens sparpaket
Bankaktier har drabbats värst av börsfrossan

Liten granskning av AP-fonderna

AP-fonderna förvaltar svenska pensionspengar. Första, Andra, Tredje, Fjärde och Sjätte AP-fonderna fungerar som buffertfonder för inkomstpensionssystemet. Med detta menas att fonderna ska betala ut pensioner under perioder då de inbetalda pensionsavgifterna inte täcker de utbetalda pensionerna (vilket kommer att vara fallen de kommande åren). Lite grovt räknat kan man säga att AP-fonderna representerar 10% av det svenska inkomstpensionssystemets tillgångar. Tillsammans förvaltar AP-fonderna ungefär 1000 miljarder kronor (slutet av år 2010). För att sätta den siffra i relation till något kan nämnas att Sveriges BNP 2010 uppgick till 3300 miljarder kronor. Den svenska statsskulden uppgår för närvarande till ungefär 1060 miljarder kronor enligt Riksgälden.

Det svenska pensionssystemets skulder är större än dess tillgångar. Skulderna utgörs av de pensioner som ska betalas ut. Tillgångarna utgörs av de avgifter som betalas in, samt det samlade värdet i buffertfonderna. Kvoten mellan tillgångar och skulder var 0,9549 inför år 2011. I ett sådant läge är det viktigt att buffertfonderna klarar av sin uppgift, det vill säga att täcka underskottet genom att uppnå en god avkastning på det förvaltade kapitalet.

På AP-fomndernas webbplatser kan man hitta uppgifter om avkastningen hos de olika fonderna. Nedan följer en kort sammanställning. Uppgifterna gäller för 2010-12-31.

Första AP-fonden
Förvaltat kapital: 219 miljarder kronor.
Målsättning: 5,5% genomsnittlig årlig avkastning.
Resultat 2006-2010: 3,5% genomsnittlig årlig avkastning. 1,5% real årlig avkastning.
Kommentar: Målet för femårsperioden var en (icke inflationsjusterad) avkastning om 31%. Resultatet blev 19%. Första AP-fonden har levererat en avkastning långt under målet.

Andra AP-fonden
Förvaltat kapital: 223 miljarder koronor.
Målsättning: 5% genomsnittlig årlig real avkastning.
Resultat 2006-2010: 2,0% genomsnittlig årlig real avkastning.
Kommentar:  Målet var en real avkastning om totalt 28% för femårsperioden. Resultatet blev 10%. Andra AP-fonden har levererat en avkastning långt under målet.

Tredje AP-fonden
Förvaltat kapital: 221 miljarder kronor.
Målsättning: 4% genomsnittlig årlig real avkastning.
Resultat 2006-2010: 1,3% genomsnittlig årlig real avkastning.
Kommentar: Målet var en real avkastning om totalt 22% för femårsperioden. Resultatet blev 7%. Tredje Ap-fonden har levererat en avkastning långt under målet.

Fjärde AP-fonden
Förvaltat kapital: 213 miljarder kronor.
Målsättning: 4,5% genomsnittlig årlig real avkastning.
Resultat 2001-2010: 2,0% genomsnittlig årlig real avkastning.
Kommentar: Målet var en real avkastning om totalt 55% för tioårsperioden. Resultatet blev 22%. Fjärde AP-fonden har levererat en avkastning långt under målet.

Sjätte AP-fonden
Förvaltat kapital: 20 miljarder kronor.
Målsättning: Oklart.
Resultat 1996-2010: 4,7% genomsnittlig (icke inflationsjusterad) avkastning.
Kommentar: Sjätte AP-fonden tycks ha klarat sig bäst. Tyvärr är målet otydligt. Fonden förvaltar bara 20 miljarder kronor av de fem fondernas sammanlagda 1000 miljarder kronor.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att ingen av de fyra stora AP-fonderna har nått upp till sina långsiktiga mål. Eftersom det finns ett underskott i pensionssystemet som helhet, kommer fonderna att tvingas betala ut pengar de kommande åren. En konsekvens av att fonderna inte når upp till sina avkastningsmål är att de kommer att krympa i storlek i takt med utbetalningarna till pensionssystemet.

Genomgående är att fonderna i sina årsredovisningar förklarar de dåliga resultaten med finanskrisen som inträffade 2008. Man kan i och för sig konstatera att AP-fonderna i vissa fall presterar i linje med index, men det hjälper inte pensionssystemet om man missar sitt långsiktiga avkastningsmål. Man bör också komma ihåg att Sverige inte har haft sin skuldkris ännu. Vilka skulle konsekvenserna av en vikande svensk konjunktur i kombination med en vikande svensk bostadsmarknad bli för AP-fonderna och våra pensioner?

AP-fonderna har en stor exponering mot den svenska bostadsmarknaden och de svenska bankerna. Ett illustrativt exempel är att se på lista över Andra Ap-fondens största svenska obligationsinnehav. Första plats Stadshypotek. Andra plats Spintab.

Ser AP-fonderna någon risk för en bristande svensk skuld- eller bostadsbubbla? Jag hoppas kunna återkomma med ett inlägg på temat.

Ännu ett tecken på bristande bubbla

Tidigare idag publicerades Mäklarstatistiks siffror för juni månad (DN, SvD, E24, Expressen). Det mest uppseendeväckande i statistiken är att priset på bostadsrätter föll med 4% i juni.

Detta är ytterligare ett tecken på att den svenska bostadsbubblan håller på att spricka. Jag har tidigare skrivit att priserna kommer att börja falla på allvar i höst. Jag ser ingenting som skulle kunna få bostadsmarknaden att vända upp nu. Riksbanken har gjort klart att det är slut på tiden med låg ränta, den europeiska skuldkrisen driver upp marknadsräntorna för de svenska bankerna, kronan försvagas med importerad inflation som följd, bolånetak är infört och det börjar krävas amortering från långivarnas sida. Lägg till detta att antalet objekt på marknaden ligger på historiskt höga nivåer, enligt hemnets egen statistik. Se även bloggrannen Cornucopias sammanställning av fundamenta och teknisk analys.

Man ska förstås inte dra för stora slutsatser av att priserna på bostadsrätter fallit 4% i juni. Juni är en månad med traditionellt låg omsättning. Jag tror att vi kommer få se fortsatt minskade priser i juli, men inte med så mycket som 4%. För övrigt motsvarar ett prisfall med 4% per månad en årlig takt av 1-0,96^12 = 39%. Jag tror att en rimligare nivå ligger runt 15% per år för bostadsrätter. Nyligen meddelade The Economist att de anser att de svenska bostadspriserna är övervärderade med drygt en tredjedel.

Vi riskerar att få vår alldeles egen skuldkris i Sverige. Den svenska statens finanser är i gott skick, men det svenska folket är desto mer skuldsatt. Det är svårt att säga hur allvarlig den svenska skuldkrisen kommer att bli och vilka som kommer att drabbas. Vad som är klart är att många privatpersoner sitter med hög belåning och kommer att sakna täckning för delar av lånet vid ett prisfall (läs som sagt gärna om SEB:s och SBAB:s syn på detta). Dessa högriskindivider kan komma att bli behandlade efter bankens godtycke, då banken har rätt att ställa krav på säkerheter (oavsett om räntan är bunden eller inte). De fyra svenska storbankerna har med andra ord en del tveksamma tillgångar på sina balansräkningar. Om bostadspriserna fortsätter nedåt kommer bankerna att behandlas med allt större skepsis. Detta resulterar i dyrare inlåning, svagare lönsamhet och sjunkande aktiekurser. Kostnaden för den dyrare inlåningen kommer givetvis att föras vidare till bolånekunderna. Det svenska inkomstpensionssystemet har stora tillgångar i form av svenska bostadsobligationer. Blivande pensionärer kan alltså drabbas av en bristande svensk skuld/bostadsbubbla. Jag återkommer till detta i ett senare inlägg.

Relaterat:
SEB räknar med att bostadsmarknaden mattas av (SvD)
Bostadsmarknaden kommer att gå nedåt (SvD)

IMF går emot ECB

Financial Times rapporterade igår kväll att IMF nu ställer sig bakom förslaget att låta privata långivare ta del av förlusterna i samband med en grekisk nedskrivning av statsskulden. Vad som är än mer intressant är att IMF nu officiellt säger att det kanske inte är möjligt att undvika en default (enligt kreditvärderingsinstitutens definition).

IMF går direkt emot den linje, som förespråkats av bland annat Frankrike, som involverar en kortsiktig överrullning av befintliga privata lån, men som inte involverar någon nedskrivning. IMF menar att de inte vill ställa sig bakom en lösning som "would negatively impacy on Greece´s already difficult debt dynamics". IMF inser alltså det som ECB vägrar erkänna, att den grekiska situationen inte är långsiktigt hållbar, även om räntorna på den grekiska skulden kommer ner på "normal" nivå. Ett land med stora underskott kan inte hantera en stor statsskuld.

En grekisk default kommer allt närmare. Nu är den stora frågan om spridningseffekterna kommer att begränsa sig till Portugal och Irland eller om Italien och Spanien kommer att dras med i fallet.

Hur hanteras bostadslån då bostaden sjunker i värde? Svar från SBAB

Jag ställde mig i ett tidigare inlägg frågan vad som händer med mina bolån när bostaden sjunker i värde. Jag vill alltså veta hur banken reagerar om mina bolån i en vikande marknad blir värda mer än säkerheten. Jag skickade frågan nedan till SEB:s privatekonom Gunilla Nyström.

Hej Gunilla,

Med tanke på den senaste tidens räntehöjningar och nedanstående pressmeddelande har jag lite frågor om vad som händer med mina bostadslån om bostadspriserna börjar falla. (Länk till pressmeddelande http://www.seb.se/pow/wcp/filedownload.asp?file=DUID_A665B7D450B1A775C1257892002BE559_2011-05-16_boprisindikatorn.pdf)

Låt oss säga att jag har köpt en bostad under senaste året med ett bolån på runt 85% av priset och ett litet blancolån utöver det. Vad händer om bostadspriserna faller tex 15% på ett års sikt? Kommer banken kräva att jag ökar blancodelen av mitt bostadslån, eftersom säkerheten minskat i värde? Skulle detta innebära att jag måste amortera mer?

Tack på förhand

Svaret från SEB finns att läsa här. Jag skickade samma mail till SBAB och Swedbank. Jag hittade ingen person att kontakta direkt, utan fick nöja mig med kontaktformuläret på hemsidan. SBAB svarade inom ett par timmar. Jag måste säga att jag är en aning förvånad över svaret. Jag hade förväntat mig en betydligt mer överslätande attityd:

Hej!

Tack för ditt mejl!

Vi har sedan några månader tillbaka infört ett amorteringskrav på bolånet. Det är svårt att säga vad det kommer göras för återgärder om detta sker. I dagsläget är det amorteringskrav på både bottenlån och privatlån.

SBAB har alltså ingen färdig policy för hur man ska hantera kunder som saknar säkerhet för delar av sitt lån. Notera att SBAB inte, likt SEB, slätar över genom att säga att det aldrig kommer att bli ett problem. Däremot har SBAB tydligen "sedan några månader" infört amorteringskrav på både bottenlån och privatlån (jag antar att privatlån är det samma som blancolån). SBAB är det institut som jag tror har varit mest frikostigt med bolån under guldåren. Därför är det intressant att konstatera att de har varit tidiga med att införa amorteringstvång.

Detta är ytterligare ett i raden av tecken på en bristande bostadsbubbla. Och det finns fler färska tecken; E24 hade under tisdagen två artiklar på temat bostadsbubbla och svensk skuldkris. Dels en intervju med bloggaren Cornucopia?, eller Lars Wilderäng som han egentligen heter. Wilderäng tillåts ge sin syn på saken i en relativt stor artikel. Läs gärna Cornucopias utförliga inlägg om artikeln. E24:s andra artikel i ämnet är en intervju med ingen mindre än Mäklarsamfundets vd, Jeanette Gustafsdotter. Gustafsdotter har figurerat här på bloggen tidigare, då jag bad om en kommentar på ett konstigt pressmeddelande från Mäklarsamfundet. I artikeln gör Gustafsdotter klart att Mäklarsamfundet vill se ett införande av amorteringskrav på bostadsmarknaden. Smaka på det, en mäklare som vill införa krav på amortering. Det är tydligt att något håller på att hända.

I intervjun med Gustafsdotter bekräftas också att mäklarna lider av den minskade volymen på bostadsmarknaden. Jag har tidigare skrivit att på kort sikt är volym (eller omsättning) viktigare för fastighetsmäklarna än priset på objekten. Dessutom menar Gustafsdotter att hon förväntar sig en korrigering på bostadsmarknaden, och att hon är förvånad över de fortfarande höga prisnivåerna i Stockholm och Göteborg.

I DN kan man idag läsa att bolånekunderna får ta notan för bankernas ökade marginaler. Här finns även en sammanställning av bankernas syn på individuell prissättning.

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att företrädare för två av bostadsbubblans viktigaste pådrivare nu förordar amortering på bostadslån. Man kunde önska sig, särskilt i fallet SBAB, att detta krav infördes för flera år sedan.

Italien är smittat

Den Grekiska Sjukan tycks ha smittat Italien. Om Italien blir allvarligt sjukt är en fullskalig europeisk skuldkris ett faktum.

Under morgonen stack räntorna på tioåriga italienska statsobligationer upp till en rekordnivå på över 6% (i skrivande stund "bara" 5,79%). Euron faller mot dollar och yen. Även den svenska kronan drabbas av minskande riskaptit på marknaden och faller mot såväl dollar som euro.

PIIGS-länderna kan liknas vid en sjuk patient som för närvarande behandlas av två olika doktorer. Den ena är Doktor EU/ECB/IMF som vill ordinera mycket dyra mediciner till patienten. Mediciner som antagligen inte kommer att bota patienten för all framtid, men som åtminstone bromsar sjukdomsförloppet. Doktor EU/ECB/IMF är mycket mån om att få till ett långsamt och kontrollerat sjukdomsförlopp. Annars riskerar andra småsjuka och till och med friska patienter att smittas och katastrofen skulle därmed vara ett faktum. Tyvärr kommer sjukhusets besvärliga styrelse (skattebetalare) antagligen att sätta sig på tvären om medicinerna blir alltför dyra. Ett större problem är att den andre ansvarige läkaren, Doktor Market, inte alls är överens med sin "kollega". Doktor Market är känd för att vara impulsiv och inte alls särskilt tålmodig. Doktor Market har redan slängt patienten Grekland i isoleringscell. Doktor Market är tvärsäker på att Grekland kommer att dö (defaulta) så det är inte värt att slösa några mediciner där överhuvudtaget. Doktor Market har också skickat iväg Portugal och Irland med ambulans, på väg till samma avskilda cell som Grekland redan vistas i. Just nu är Doktor Market hypernervös och funderar på om det inte är lika bra att skicka iväg patienten Italien till det där avlägsna stället också. Men patienten Italien betalar ännu för sig, och Doktor Market är ju girig när det kommer till kritan...

Vem drabbas hårdast av en italiensk skuldkris? Vilka har lånat ut pengar till Italien? Svaret är, som de flesta redan har gissat, europeiska stater och banker. I detta blogginlägg på Financial Times uppskattas att av den totala bankutlåningen till Italien står europeiska banker för 87%. Av de italienska statsobligationer som ägs av globala banker, står europeiska banker för 84%. Vilken blir den första europeiska storbanken att gå omkull? BNP Paribas? Barclays? Credit Agricole?

En intressant aspekt med den italienska krisen är hur våra pensioner kommer att drabbas av den. Den italienska obligationsmarknaden är europas största och många pensionsfonder (statliga och privata) har investerat i italienska statspapper. Hur mycket italienska obligationer har de svenska AP-fonderna på sina balansräkningar?

Svar från SEB angående bolån

Igår skrev jag detta angående vad som händer med mina bolån i en nedåtgående bostadsmarknad. För att reda ut begreppen skickade jag ett e-mail till SEB (i detta fall privatekonomen Gunilla Nyström). Det är ju intressant att höra vad banken själv har att säga om saken. Nedan finns svaret från SEB:

Hej, i och för sig har banker generellt rätt att kräva in mer säkerheter om säkerheten för ett lån har fallit i värde. Men har du fått ett bolån beviljat med ett visst belopp och du betalar räntor och amorteringar i enlighet med villkoren för lånet behöver du inte oroa dig. Att bolånet i förhållande till värdet på din bostad efter ett eventuellt bostadsprisfall skulle hamna över gränsen för bolånetaket (85% av bostadens värde) innebär inte att den överskjutande delen av lånet ska eller behöver omvandlas till blancolån. Så av det skälet behöver du inte amortera mer än du gör. Sedan är det självklart bra att amortera om man har hög belåning. Vi rekommenderar starkt att man amorterar 2% av sina bolån per år fram till dess lånen är 70% av bostadens värde.
Vänliga hälsningar
Gunilla Nyström


Jag antar att ingen är det minsta förvånad över svaret. Att banken har rätt att kräva in mer säkerheter är självklart. Att banken påstår att så aldrig kommer att bli fallet är lika självklart. Det enda man som låntagare kan vara helt säker på, är att banken har rätt att ställa krav på säkerheter i alla lägen. Det innebär också att banken kan omförhandla räntorna. Man bör även ha i åtanke att svaret ovan är skrivet i ett läge där många fortfarande hoppas, och till och med tror, att de svenska bostadspriserna kommer att fortsätta stiga framledes. SEB vill säkerligen inte hälla bensin på den brasa som riskerar att elda upp delar av lånestockens samlade säkerheter.


Som bolånetagare måste man inse att banken inte lånar ut pengar av ren godhet. Bankers verksamhet fungerar på det viset att det är billigt och lätt att låna pengar för den som egentligen inte behöver låna. Det är dyrt och svårt att låna pengar för den som har ett trängande behov av att låna (det kan säkert många småföretagare intyga).  Man måste alldeles själv se till att ens behov att låna inte blir för stort. Det gör man genom att säkerställa att det egna kapitalet är stort i förhållande till lånet. Jag skulle säga att 30% eget kapital, som SEB rekommenderar ovan, är en minimigräns för den som inte vill riskera inblandning från banken. Kom ihåg att 30% är en rekommendation från en tid då priserna ännu inte börjat falla på allvar. Om man ligger under 30% är det hög tid att börja amortera.


En anledning till att äga sitt boende är att slippa beroendet av en hyresvärd och därmed öka sin frihet. Problemet är att i en vikande marknad finns risken att denna frihet begränsas, då banken kliver in och tar på sig hyresvärdens roll.

Vad händer med mina bolån när bostaden sjunker i värde?

Idag har den svenska bostadsmarknaden fått en del uppmärksamhet i media. DN och SvD rapporterar om SEB:s boprisindikator som visar på ett fallande självförtroende hos de svenska hushållen. SvD går lite djupare och frågar Gunilla Nyström (privatekonom på SEB) om detta är ett trendbrott. DN citerar The Economist som menar att de svenska bostadspriserna är bland de mest övervärderade i hela världen. Prisnivåerna är farligt höga, menar The Economist.

Jag har tidigare skrivit att jag tror att prisfallet kommer att börja på allvar i höst. I kommentarerna till det inlägget uppstod en intressant diskussion med signaturen "gustav". Kan banken kräva högre räntor av en bolånekund vars bostad genom prisfall blivit mindre värd än lånet? Jag själv tycker att det är både rimligt och troligt. Bloggaren Cornucopia? tror att banken kommer att bli väldigt otrevlig när belåningsgraden börjar krypa upp mot 85%. Men vem kan man lita på?

För att skapa mig en bild av vad som händer när lånet börjar närma sig, eller överstiga, värdet på säkerheten tänkte jag att man bör börja med att fråga banken. Och vem passar då bättre att fråga än SEB:s tidigare nämnda privatekonom Gunilla Nyström? Därför skickade jag nedanstående mail till Nyström:

Hej Gunilla,

Med tanke på den senaste tidens räntehöjningar och nedanstående pressmeddelande har jag lite frågor om vad som händer med mina bostadslån om bostadspriserna börjar falla. (Länk till pressmeddelande http://www.seb.se/pow/wcp/filedownload.asp?file=DUID_A665B7D450B1A775C1257892002BE559_2011-05-16_boprisindikatorn.pdf)

Låt oss säga att jag har köpt en bostad under senaste året med ett bolån på runt 85% av priset och ett litet blancolån utöver det. Vad händer om bostadspriserna faller tex 15% på ett års sikt? Kommer banken kräva att jag ökar blancodelen av mitt bostadslån, eftersom säkerheten minskat i värde? Skulle detta innebära att jag måste amortera mer?

Tack på förhand


Jag återkommer med svar från SEB och Nyström.