lördag 23 juli 2011

Hur bör våra politiker hantera bostadsbubblan?

Med anledning av Tommy Waidelichs (S) inlägg på DN debatt ställer jag mig frågan hur våra politiker bör hantera den svenska bostadsbubblan. Dels handlar det om åtgärder för den nu rådande situationen och dels om mer långsiktiga åtgärder i syfte att motverka framtida bubblor.

För tydlighets skull vill jag fastslå en sak: den svenska bostadsbubblan drivs/drevs av billiga krediter. Punkt. Det kan finnas lokalt begränsade områden med så kallad bostadsbrist, men det gäller inte för Sverige som helhet. Det gällde heller inte för USA, Danmark, Storbritannien, Spanien etc där bubblorna redan har spruckit. Om det är svårt att hitta en lägenhet på Södermalm till rimligt pris så beror det dels på att billiga lån har drivit upp priserna och dels på att det inte är en mänsklig rättighet att bo på Södermalm. Alla har inte råd helt enkelt. Synd, men sant.

Vad bör man göra för att kyla av en överhettad svensk bostadsmarknad? Det första svaret brukar vara att Riksbanken ska höja räntan. Men riksbankens uppgift är att se till att inflationen hålls på en låg nivå, inte (huvudsakligen) att motverka bubblor på bostadsmarknaden. Räntevapnet är dessutom ganska trubbigt, i den meningen att det slår mot industrin i samma slag. Det kan vara önskvärt att ha låga räntor för företagen utan att därmed driva upp priserna på bostadsmarknaden.

En annan typ av lösning är att låta långivarna (bankerna och SBAB) omfattas av striktare restriktioner avseende utlåning. Det har redan tagits stapplande steg i denna riktning i form av bolånetaket. Tyvärr har bankerna hittat en kreativ lösning på denna inskränkning, nämligen blancolån på den del av lånet som överstiger 85% av köpesumman. Det går naturligtvis att lagstifta bort denna kreativa lösning genom att helt enkelt kräva att ingen (privat) låntagare får låna mer än 85% av säkerheternas värde. Detta skulle då gälla för låntagarens samlade lån, alltså inklusive blancolån. Ytterligare en lösning som faller inom denna kategori (och som till och med förespråkas av Mäklarsamfundet) är att införa amorteringskrav på bostadslån. Detta skulle helt klart göra folk mindre benägna att belåna sig allt för hårt, eftersom hushållens kassaflöde skulle påverkas (mindre pengar i plånboken, men en mer solid balansräkning).

En mer drastisk åtgärd är att ändra systemet för bostadslån. I USA är bostadslånet knutet till bostaden, till skillnad från Sverige där lånet är knutet till låntagaren. I USA kan man "lämna in nycklarna" och traska iväg från sitt hus och vara skuldfri. I Sverige är man dömd till livstids skuldsättning om man inte kan lösa sina lån (såvida man inte kvalificerar sig för att genomgå skuldsanering). Fördelen med ett sådant system är att bankerna antas bli mer restriktiva i sin kreditgivning, även om så inte blev fallet i USA. Åtgärden måste kompletteras med en tydlig politik om att staten aldrig kommer att rädda krisande banker, annars blir det tandlöst.

En annan åtgärd, som är enkel att införa, är att minska skatteavdraget för räntekostnader. Detta kan ske till förmån för, exempelvis, en sänkning av kapitalinkomstskatten. En åtgärd som premierar sparande är viktig vid bubbeltendenser. För faktum är att skatteavdraget har bidragit till ökade bostadspriser. I nuvarande marknad är det bara de månatliga räntebetalningarna som sätter gränsen för hur mycket en bostadsköpare kan låna. Skatteavdraget gynnar alltså, på lång sikt, inte bostadsköpare. Det gynnar banker. Ökat skatteavdrag för räntekostnader ger ökade bostadspriser. Detta leder till att bostadsköpare måste ta större lån och därmed får bankerna ökade intäkter. Minskat ränteavdrag förespråkas av bland andra Folkpartiets Carl B Hamilton, som skrev detta inlägg på DN Debatt vid årsskiftet.

Vad hände med Carl B Hamiltons förslag? Och vad anser Tommy Waidelich om exempelvis sänkt ränteavdrag och amorteringskrav? Jag skall se om jag kan få svar och hoppas att kunna återkomma i ämnet.

18 kommentarer:

  1. Först vill jag tacka för en mycket bra blogg, med journalistiska ambitioner, då du faktiskt ställer frågor till vederbörande personer i bl a bankvärlden. Och får svar, till läsarnas glädje.
    Att du dessutom håller dig till din nischade del av blogg-sfären och inte skriver och kommenterar allt som händer i världen i affekt, uppskattas.

    Över till Waidelich debattartikel, det här stycket sticker ut:
    "Trots denna diskrepans mellan inkomstökning och prisstegring så finns det faktorer som ändå talar för att den nuvarande prisnivån kan vara hållbar. Att hushållen anpassat sig till en ny makroekonomisk miljö med låg inflation och avreglerade kreditmarknader är det kanske starkaste argumentet för att prisuppgången är uthållig."

    What?!

    SvaraRadera
  2. Vill även jag tacka för en bra blogg som jag precis börjat läsa. Objektivt i det stora hela och kul att du ställer frågor till banker och politiker.

    /Palle

    SvaraRadera
  3. Först och främst: ett mycket bra och sakligt inlägg. Väldigt trevligt med en saklig och nyanserad ekonomiblogg. Du och Flute driver de enda sådana (som jag hittat). Skönt att se att du inte hänfaller till populistisk Aftonbladet-analys á la Cornucopia för att driva upp besöksantalet. Det kommer nog öka ändå.

    Några synpunkter på ditt inlägg dock. Detaljer bara.

    Det är sant som du säger att man i USA bara kan "lämna in nycklarna". Det gäller dock bara i vissa stater.

    Och att införandet av ett sådant förslag "måste kompletteras med en tydlig politik om att staten aldrig kommer att rädda krisande banker, annars blir det tandlöst" håller jag inte med om. När staten tar över en bank går dess aktieägare lottlösa. Rimligen borde därför styrelsen se till att anpassa bankens riskprofil om ett sådant förslag införs. Om dom inte gör det kommer risken att bli just lottlös att öka för aktieägarna. Staten tar inte över banker för att gynna aktieägarna. Den gör det för att säkerställa den finansiella stabiliteten.

    SvaraRadera
  4. Men jag håller med om att det vore högst rimligt att knyta bostadslånet till bostaden. Det är egentligen ett ganska märkligt system vi har. Vid köptillfället handlar allt om bostadens värde. Man ska ta ut pantbrev, man får bara låna 85%, osv. Men när man defaultar så handlar det om vad alla ens tillgångar är värde samt alla ens framtida inkomster. Banken lyckas både äta kakan och ha den kvar.

    SvaraRadera
  5. @19:15,
    Jag misstänker att det stycket skrevs för att "osvuret är bäst". Som politiker vill man inte stöta sig med potentiella väljare eller partikamrater i onödan. Vad stycket egentligen betyder förstår jag lika lite av som du. Hushållen kan ju knappast bestämma att inflationen ska vara låg framöver.

    SvaraRadera
  6. Makro,
    Tack för dina påpekanden (och vänliga ord). Rätt och riktigt som vanligt.

    När jag skriver "rädda krisande banker" så menar jag att staten inte bör erbjuda subventionerade lån (eller "kreditlinor"). Att ta över ägandet, däremot, är en alldeles utmärkt intervention. När krisen är över bör staten sälja sitt ägande igen. Med andra ord, bankens ägare får ta hela smällen om styrelsen har misslyckats med sin upgift.

    SvaraRadera
  7. Mycket intressant och tänkvärt. Bra att få översikt över alternativen och deras för- och nackdelar. Plus kopplingen till vad politikerna säger.

    Detta slags analys är svår att få via pressen.

    SvaraRadera
  8. Utmärkt blogg, betydligt mer nyanserad jämfört med många av dina bloggrannar.

    /ytrew

    SvaraRadera
  9. Lösningen borde handla om ur bankerna får riskvikta sitt kapital. Mitt förslag skulle vara 10% (nuvarande riskvikt i t.ex. Danmark) vid utlåning motsvarande 100% av disponibel inkomst. 20% riskvikt mot lån motsv 200% DI osv. Den genomsnittlige svenske bolånetagaren skulle då få samma riskvikt hos sin bank som en bolånetagare i det stabila Tyskland medan mer mer riskfyllda bolånetagare skulle få samma riskvikter som i t.ex. Litauen och Slovakien.

    Detta skulle uppmuntra de som tar lån att amortera av det eftersom utlåningsräntan från banken skulle minska ju mindre skulden var, något som i dag snarare fungerar tvärtom dvs ju mer lån desto lägre räntesats.

    SvaraRadera
  10. jag instämmer med 12:56

    SvaraRadera
  11. LesserFool,

    då är vi helt överens! :)

    SvaraRadera
  12. Haha, vem f-n vill bo på knivsöder? Den enda anledningen till att köpa en skitkvart där är att det hela tiden kommer nya idioter som det går att sälja den till för det dubbla priset. De hoppas i sin tur på ännu större idioter.

    SvaraRadera
  13. Vilken bra blog du skriver! Jag håller med i din analys. Skulle dock vilja lägga till att styrelsen, VD'n och övriga CXO borde ha lite "skin in the game" som man säger. Dvs om banken går i putten och staten måste ta över skall de bli betalningsskyldiga med upp till 50-80% av deras totala förmögenhet. Det borde minska deras risk-aptit.

    SvaraRadera
  14. @21:29,
    The Greater Fool Theory. Den känner jag igen...

    SvaraRadera
  15. @22:29,
    En bra start kan ju vara att utforma bonusprogrammen annorlunda.

    SvaraRadera
  16. SH,
    En rimlig lösning. Kanske politiskt svår att genomdriva - "bostadslån har blivit en klassfråga...."
    Det är nog så att politiska hänsynstaganden gör det svårt att agera mot en bostadsbubbla. Vem vågar, som exempel, förespråka amorteringskrav?

    SvaraRadera
  17. Bra blogg!

    Angående ditt fastslående att bostadsbubblan inte byggts upp av bostadsbrist så har jag en ganska rolig anekdot. En vän, som i likhet med mig tror på en korrigering nedåt, åkte bil i Sverige med två kolleger, en från Sverige och en från Hong Kong. Samtalet kom in på svenska bostadspriser. Kollegan från Sverige förklarade att de senaste årens prisuppgång berodde på bostadsbrist. Ju längre från centrum som bilen körde desto mer konfunderad blev kollegan från Hong Kong. När de efter 20 minuter från centrum var ute bland kor och grisar försökte han för tredje gången förstå hur det kunde vara bostadsbrist i Sverige.

    SvaraRadera
  18. @18:00
    Hehehe, hur ska en enkel Hong Kong-bo förstå sig på den komplicerade svenska bostadsbristen? Mycket bra anekdot!

    SvaraRadera