lördag 16 juli 2011

Amorteringsfritt?

I SvD kan man idag läsa om TNS Sifos årliga undersökning om bostadslån. Av undersökningen framgår att belåningsgraden minskat något för bolån som är tecknade efter 1 oktober 2010, det vill säga då bolånetaket infördes. Logiskt. Det som förvånar mig i artikeln är hushållens, och framförallt bankernas, syn på amortering.

I detta inlägg förvånades jag över just attityden till amorteringar hos Swedbanks kundtjänst. När jag skrev det inlägget var jag ovetande om hur utbrett fenomenet amorteringsfrihet på bostadslån verkligen är:

Även när det gäller andelen som inte amorterar skiljer sig instituten åt. Hos SEB är det 47 procent av bolånekunderna som inte amorterar, hos Nordea 25 procent.
Hushållens ökade utgifter för bolån är antagligen, menar Alexander Sovré, en av orsakerna till att amorteringsviljan sjunker i TNS Sifos undersökning.
–Många har helt enkelt inte råd att amortera.
Andelen bolånetagare som inte amorterar tycks alltså ligga väl över 25 procent, förmodligen närmare 50 procent. Anledningen sägs vara att man inte har råd att amortera. För det första förstår jag inte hur man som bolånetagare kan sätta sig i en situation där man inte har ekonomiskt utrymme för amorteringar. För det andra förstår jag inte hur bankerna kan utsätta sig (och sina aktieägare) för den risk amorteringsfrihet hos halva bolånestocken innebär.

Denna artikel från 2006 visar att (sett till volym) 61 procent av Swedbanks bolånestock var amorteringsfri. Motsvarande siffra hos SBAB och SEB var 54 respektive 65 procent. Andelen som valde amorteringsfria lån var över 50 procent. Långivarna tycks alltså ha bättrat sig en aning de senaste fem åren, men nivåerna är fortfarande mycket höga. Vad händer med de svenska bankernas balansräkningar när den svenska bostadsmarknaden viker? Jag vill i alla fall inte vara aktieägare i någon svensk bank just nu.

Relaterat:
Hade haft råd med dyrare hus (SvD)

17 kommentarer:

  1. Så länge folk faktiskt betalar räntan så tjänar ju bankerna mer pengar på amorteringsfria lån - då minskar ju inte lånestocken.

    SvaraRadera
  2. Det är intressanta siffror, men man skulle vilja ha mer detaljer i en sådan undersökning. Till exempel: vad är den genomsnittliga belåningsgraden hos de som inte amorterar (medel och median)? Jag skulle tro att en överväldigande majoritet av de som inte amorterar är 40- och 50-talister som har väldigt låga belåningsgrader.

    Visst, det finns säkert en del förstagångsköpare som lånat 85-100% och inte amorterar för att dom inte har råd, men jag har svårt att tro att de utgör en stor andel av de 25-50%:en.

    SvaraRadera
  3. Anonym 16:14
    Det gäller bara så länge bankens risk hålls på konstant eller minskande nivå. Om amorteringsfrihet skulle innebära högre risk för banken, på längre sikt, så skulle det innebära att banken får betala dyrare för sin upplåning. Det skulle i sin tur innebära minskad lönsamhet, eftersom man inte kan höja räntorna till kund i motsvarande grad (på grund av konkurrens). Alternativet är att tappa marknadsandelar.

    SvaraRadera
  4. Makro,
    Det vore definitivt intressant att förkovra sig i sådana detaljer. Särskilt intressant vore att veta hur stor den extrema riskgruppen är. Exempelvis hur stor andel har lån över 2 miljoner, belåning på +85% samt amorteringsfrihet.
    Det räcker förmodligen att 5% av låntagarna hamnar på obestånd för att banken ska få problem. Sub-primelånen utgjorde inte särskilt stor andel av den samlade amerikanska bolånestocken.

    SvaraRadera
  5. Du har rätt i att subprime var en ganska begränsad företeelse. Dock lite mer än 5% (se nedan).

    Man ska också komma ihåg att subprime i princip inte förekommer i Sverige. En anledning till att Sverige klarade sig relativt bra genom krisen 2008-2009 var just att bankerna ändå varit ganska ansvarsfulla i kreditgivningen (åtminstone jämfört med sina amerikanska gelikar). Jänkarna gjorde samma misstag som svenska banker på 90-talet: man brydde sig inte så mycket om folks inkomst (eller avsaknad därav) - man kunde ju alltid realisera panten och få tillbaka pengarna. Eller, näe...

    Just avsaknaden av subprimelån i Sverige kommer göra att antalet tvångsförsäljningar begränsas om (när) priserna faller. Det är en av anledningarna till att jag hävdar att det inte kommer bli ett blodbad av USA-klass på svenska bostadsmarknaden, utan snarare en nedgång under ordnade former på 15-25%.

    "By 2006, the subprime share of total mortgage originations had risen to about 25 percent. By one estimate, in late 2007, the number of outstanding subprime mortgage loans totaled about 7¾ million, or 14 percent of the overall mortgage market."

    http://www.frbsf.org/publications/federalreserve/annual/2007/subprime.pdf

    SvaraRadera
  6. Jag tror också att en "ordnad" nedgång är sannolik. Med ordnad menar jag långsam och odramatisk. Att priserna drivits upp de senaste åren beror huvudsakligen på att det har varit lätt och billigt att låna pengar. När det nu börjar bli svårare och dyrare kan prisnivåerna inte hållas uppe.
    När det gäller subprime menar jag att en låntagare som köpt (och lånat) kring räntebotten, belånat +85% och inte amorterar är att betrakta som subprime på bankernas balansräkningar.

    SvaraRadera
  7. LesserFool, vad tror du nedgången i bostadsprisena blir totalt? Och hur många år varar den?

    SvaraRadera
  8. Makro,
    Det är tiotusenkronorsfrågan det... Min gissning blir en nedgång med runt en tredjedel på fyra till fem år.

    SvaraRadera
  9. Man kan spekulera fram och tillbaka i hur stor en nedgång kommer att bli på bostadsmarknaden - men NÄR väl frossan sätter in och då ingen längre vill eller kan köpa så finns det ingen undre gräns på bostäder.

    Visst: vissa områden kommer att vara mer attraktiva än andra även i en vikande marknad - men till syvende och sist kommer vi att få se en situation där det helt enkelt inte finns tillräckligt många köpare på alla de objekt som finns till försäljning. Antagligen redan i höst.

    //J

    SvaraRadera
  10. Jag blir mer fundersam på hur bankerna tänker när de låter kunder ta lån som kunderna inte har råd att amortera på. Amorteringsfrihet är en sak, men finns inget utrymme alls för amortering så finns heller ingen marginal för höjda räntor. Nu är det förvisso inte något svar från någon av bankerna, utan en spekulation från en företrädare för de som gjort undersökningen, men ändå. Hur ser du på det, LesserFool?

    Jag har själv ett ganska nytaget bostadslån, amorterar på detta och har hela tiden i budgeten räknat in både högre ränta och vettig amorteringstakt, vilket för mig betyder att det är fullt realistiskt att betala av hela lånet på 10-20 år, och målet är att ha betalat av det på betydligt kortare tid än så. Vilket ledde till att när jag väl pratade med banken om lånelöfte så kunde jag få ett på en bra bit över vad jag själv var bekväm med att låna. Vad gäller fallande bostadspriser så räknar jag helt realistiskt med att ha som absolut mest samma nivå på utgifterna med hus plus bolån, som med hyreslägenhet, mycket pga kraftigt minskade reskostnader. Bensinen lär ju inte heller bli så mycket billigare på sikt.

    /MK

    SvaraRadera
  11. MK,
    Det låter som att du tänkte över din risknivå innan du tog ett banklån. Med en amorteringstid under 20 år skulle jag gissa att du placerar dig bland topp 5% av snabbamorterande nya låntagare.

    Att bankerna tillåter amorteringsfrihet är obegripligt för mig. Bankerna kan knappast veta att en kund som inte amorterar idag ska kunna göra det imorgon. Money talks. Att fenomenet är så utbrett under en period med extremt låga räntor gör det hela ännu konstigare.

    SvaraRadera
  12. Nåja, än så länge så har jag en lägre amorteringstakt, mycket pga de kostnader av engångskaraktär som alltid tillkommer då man köper ett hus. (Flytt av abonnemang, bohag, dubbel boendekostnad under en period osv.) Med nuvarande amorteringstakt skulle det ta mig drygt 40 år att betala av hela lånet. (Bankens minimikrav gör ca 90 år, vilket för mig i praktiken är att likställa med amorteringsfrihet.) Tanken är att ha en låg (dock högre än minstabeloppet som krävs) avtalad amortering per månad, och göra extraamorteringar i så stor utsträckning som möjligt, snarare än att avtala med banken om snabbare amortering. Detta ger mig också personlig handlingsmarginal om jag exempelvis skulle bli arbetslös. Som sagts många gånger förut, "banken är inte din vän", och de situationer i vilka man kan tänkas vilja minska amorteringstakten är ju ofta samma situationer där banken mycket väl kan dra öronen åt sig.

    Jag är själv förhållandevis riskaversiv, och räknade både länge och väl på hur mycket jag skulle våga låna, och letade hus utifrån det, snarare än att leta hus först och sen fundera i stil med "men nog har jag råd med det här, det blir ju bara X kronor i månaden i ränta med dagens räntenivåer". Resultatet blev att jag köpte ett mindre hus, dock på en förhållandevis stor tomt (vilket är nästan perfekt för min del), som jag faktiskt anser mig ha råd med - inte bara att jag har råd med räntan på lånet. Att de korta bolåneräntorna har dubblats sedan jag gjorde några av mina initiala kalkyler blir då i praktiken inget problem alls, i synnerhet som jag också fått en rejäl (real)löneförhöjning sedan dess.

    /MK

    SvaraRadera
  13. Kloka ord. Även 40 år är nog att betrakta som en kort amorteringstid i den rådande lånekulturen.

    SvaraRadera
  14. Jag tillhör själv den gamla skolan som tycker att man ska spara innan man köper något och således att man ska amortera på sitt bolån. Vi har dock diskuterat detta en hel del på jobbet och där finns några som medvetet kör amorteringsfritt och inte pga de inte har råd att amortera utan att de tycker det är smartast helt enkelt.
    Faktum är jag nog också efter dessa diskussioner kan säga att det finns en del poänger med amorteringsfritt. Man kan ju tex kosta på sig lite högre/dyrare standard än annars, det som är viktigt är givetvis att se till att man har en viss marginal till fastighetens värde och belåningsgraden. Så länge man klarar räntorna och värderingen på huset är ok så är det ju i princip som att betala en hyra. Som en kille sa, vad har jag för glädje av att vara skuldfri när jag är 70 och lämna en massa pengar till ungarna?
    Ville bara inflika att det finns olika synsätt även om jag tycker att man bör amortera en del för att kunna ha en buffert till framtida renoveringar, speciellt om jag vill kvar i huset även när jag blir pensionär.

    SvaraRadera
  15. För bankerna är det givetvis en bra affär med amorteringsfritt så varför de skulle ändra på det är inte så konstigt..de är ju som att både äta och ha kvar kakan. Först räntar någon sitt bolån hela livet utan att räntebasen minskar, när personen dör säljs kåken för att täcka kapitalskulden.

    Någon större risk är det ju inte för bankerna heller så länge man inte överbelånar.

    Vet inte heller om det måste vara så osunt, det är lite olika synsätt och prioriteringar. Har en svåger som försöker amortera så mycket som möjligt vilket istället leder till att han och hans familj aldrig har något över till att göra roliga saker för.

    Lagom är bäst , själv kör jag med annuitetslån vilket innebär att månadskostnaden är konstant hela låneperioden, endast andelen ränta och amortering som ändras. Ofta har man ju mycket andra utgifter som barnfamilj och då kan det vara klokt att amorta mindre i början och mer på slutet när ungarna är utflugna..

    SvaraRadera
  16. I storstäderna har priserna fram till nu satts på basis av hur stor summa i beviljade lån en köpare kan få. Det som händer är att priserna drivs upp, privatpersoners skuldsättning ökar och bankernas vinster ökar (så länge det inte blir tal om kreditförluster).
    Systemet är givetvis ohållbart - vad blir steget efter amorteringsfrihet?
    Att spara istället för amortera kan under vissa förutsättningar vara en god ide. Man skall dock komma ihåg att exempelvis fondsparande är förknippat med risk - amortering är helt riskfritt.

    SvaraRadera
  17. 12:47: Lämna en massa pengar till ungarna är en sak, att ha en på lite sikt oförutsägbar, ganska stor, fast utgift i form av ränta när man är 70 och lever på pensionen är något helt annat.

    Någon sa att om man har skulder kvar när man går i pension så har man gjort fel. Det ligger en hel del i det.

    Vad gäller diskussionen "betala hyra" "betala ränta" så är det ju faktiskt så att för hyran så får du tillgång till bostaden, plus underhåll mm, ofta vatten, värme och ibland också el. Vad får du ut av att betala ränta, jämfört med att ha betalat av lånet och inte betala ränta?

    "Högre standard", tja... blir du renare i ett helkaklat badrum än ett icke helkaklat? Smakar maten lagad på en fin, helt ny spis bättre än om du lagar samma mat på en fem år gammal spis? Kanske, men det är nog i alla fall inte pga pengarna du lade på "standardhöjningen". Däremot märks det i plånboken efter att räntan är betald, om man lånat pengarna för att göra dessa åtgärder i hemmet...

    /MK

    SvaraRadera