torsdag 11 augusti 2011

Fastighetsmäklarna underkänner sig själva

I den här artikeln i SvD kommenteras de nyligen införda acceptpriserna (eller "accepterat pris" som den mäklarkorrekta termen är). Syftet med acceptpriser sägs vara att motverka lockpriser och 90 procent av fastighetsmäklarna i Stockholm har infört den nya typen av prissättning.

Som jag tidigare har skrivit tror jag att acceptpriserna är en åtgärd från mäklarna att få fart på en marknad med låg omsättning. Tyvärr för mäklarnas del tycks det nu ha visat sig att flera spekulanter har tagit sig friheten att lägga bud under acceptpriset. Och det är inte så konstigt, eftersom införandet av acceptpriser enligt artikeln lett till att annonserade priser har stigit med 20 procent över en natt i vissa områden.

Kan någon förklara vad för typ av priser det var frågan om innan man införde acceptpriser? Om det inte var lockpriser vill säga, som ju har varit otillåtna långt före denna åtgärd. Fastighetsmäklarna får det nu att framstå som att man jobbar hårt för att komma till bukt med problemet lockpriser. Men faktum är ju att mäklarna bär hela ansvaret för problemet själva. Enbart mäklare kan lägga ut annonser på Hemnet. Det finns ingen ond fiende att besegra, det handlar bara om att följa uppsatta regler och att agera en smula ansvarstagande.

Några citat är värda att uppmärksamma. En mäklare på Svensk Fastighetsförmedling säger följande:
"Det har tagits emot positivt från alla håll, både köpare och säljare. Det är egentligen ingen som tycker budgivning är särskilt kul. Det är påfrestande för båda parter."
Som säljare skulle jag knappast ha några problem med att det blev budgivning på det objekt jag försöker sälja. Det kan däremot vara påfrestande att vara mäklare när det är svårt att komma till avslut.

På frågan om det går att säga om systemet med acceptpriser kommer att lösa problemet med lockpriser säger Notars vice vd Henrik Rundgren så här:
"Nej, men det är ett försök."
Ett annat försök kan ju vara att helt enkelt instruera sina anställda att inte annonsera lockpriser. Kanske ett e-mail till alla på Notar med texten "OBS från och med idag ska vi sluta med lockpriser"?

Tillägg: I den här artikeln (även E24) uttalar sig Notars vice vd Henrik Rundgren igen: "Allt talar för en prisnedgång", säger han. Det är första gången jag hör en företrädare för mäklarkåren så explicit uttala sig om vikande priser.

5 kommentarer:

  1. Det är riktigt, riktigt illa när en MÄKLARE säger att marknaden kommer att gå ner.

    Mäklare säger alltid, alltid att priserna kommer att gå upp. Undantagsvis kan de kanske säga att priserna inte kommer att röra sig uppåt, men aldrig, aldrig att priserna kommer att gå ner.

    Nu är det riktigt illa, riktigt jävla illa !

    SvaraRadera
  2. Mäklarsamfundet varnar allt fler mäklare pga lockpriser och de kommer antagligen att ta till hårdare tag om inte marknaden (mäklarna) själva löser detta.

    Problemet med lockpriserna är ju att alla använder dem eftersom man inte får några affärer där säljaren tycker att konkurrentens prisstrategi är bättre. Därför måste mäklarna gå ihop och komma överens om hur prissättningen ska göras och då behöver man ett "namn" för detta eftersom man måste visa för varandra och media att något görs. Då har den nya benämningen för prissättningen blivit
    "accepterat pris" (vilket är ett felaktigt namn eftersom det lätt blandas ihop med acceptpris).

    Att detta faller samman med en orolig ekomnomisk världsbild och semesterperiodens slut är oturligt (illa planerat) då både mäklare, säljare och köpare blir negativt påverkade innan de sett hur systemet fungerar.

    Ett bättre sätt att få bukt med lockpriserna tror jag hade varit om man istället kom överens inom mäklarfirmorna att inte sätta utgångspriser som skiljer sig mer än en viss procent från värderingen och tala om för marknaden att detta görs.

    I slutändan handlar det ändå om kvadratmeterpriset (genomsnitt kan man hitta på/via etc) och totalkostnaden för boendet som köparen kan tänka sig. Har köparen ingen uppfattning om hur mycket det är värt för dem att bo just där bör de inte heller ge sig in i någon affär.


    Själv köpte jag en lägenhet med startpris som låg nästan 20% under slutpriset och jag var aldrig med i någon riktig budgivning utan la det sista efter att den pågående budgivningen stått still några dagar, ungefär som ett "accepterat pris". Jag visste ungefär vad marknadspriset var just där och räknade på vilken boendekostnad jag kunde tänka mig.

    SvaraRadera
  3. 08:08
    Bra skrivet. Stockholmsmarknaden är tuff för mäklarna och fram till nu antar jag att man varit tvungen att ta till orena metoder för att kunna hävda sig i konkurrensen.
    Om man tror på en någorlunda effektiv marknad så kan mäklarna, på sikt, inte göra mycket för att påverka prisbilden. Det hade, som du skriver, varit mer naturligt att helt enkelt justera utgångspriserna till att återspegla den riktiga värderingen. Istället väljer man att hitta på ett nytt begrepp (accepterat pris).

    SvaraRadera
  4. Skitsnack: det handlar om

    1/ att hålla marknadspriset uppe genom att få köparna att tro att det finns ett "lägsta pris" som de flesta uppfattar som ett golv som inte kan gås under när det i själva verket är precis som tidigare - dvs budgivning som gäller

    2/ säljaren har inget - upprepar inget - tvång att faktiskt sälja på accepterat pris. Accepterat pris är däremot ett sätt för mäklaren att säga att vid denna nivå får säljaren stå för mäklarens kostnader, tex annonskostnader, antal timmar nedlagda osv

    3/mäklarna går ihop - för om alla andra gör likadant, och på "rekommendation" av samfundet, för att ducka prickningar som kan leda till att mäklarna blir av med licensen dvs mäklaren får sluta som mäklare.

    4/ vid alla prisnedgångar/minskad omsättning på marknaden ökar antalet lägenheter/fastigheter med "fast pris" kraftigt. Vi är nu precis i sådant läge, men mäklarna vill inte ha fast pris eftersom budgivning ger mer kosing till mäklarna, dels genom högre priser (dvs större arvode) och men framförallt genom snabbare avslut. Lageromsättningshastighet är väsentligt viktigare för mäklare än någon procent på totalarvodet.

    Det handlar bara om mäklarnas intäkter, dvs mäklarens affär, att maximera dessa. Allt annat är sekundärt - om ens det.

    Om alla tänkte som mäklarna så skulle ni förstå exakt varför det som sker nu ligger i deras intresse.

    Mäklare är inte några skyddsänglar av "marknaden", mäklare är bara där för att de kan tjäna pengar. Och så mycket som möjligt. Det är tillåtet att sälja och köpa lägenheter/fastigheter utan mäklare. Och det vet mäklarna mycket väl om. Och försöker bygga så mycket hinder som möjligt för att försöka förmå säljare och köpare att välja mäklare istället för att göra arbetet själv. Tänk efter själva vilka alla dessa direkta och indirekta hinder är!

    SvaraRadera
  5. Anonym 2, tack för din kommentar. Funkar det så som du skriver under punkt 2, det vill säga att säljaren får stå för mäklarens kostnader om accepterat pris uppnås (oavsett om det blir affär eller ej)? Det vore mycket intressant att veta. Någon annan med erfarenheter kring "accepterat pris"?

    SvaraRadera