onsdag 10 augusti 2011

Om du skulle låna ut pengar till någon annans bostadsköp...

Som bekant håller priserna på den svenska bostadsmarknaden på att sjunka. Sannolikt kommer vi att se sjunkande priser under hösten. Den senaste tidens börsfall hjälper knappast banker eller överbelånade bostadsägare. Tänk dig för en stund att du hade en hel del pengar som du vill placera. Du beslutar dig för att låna ut en del till bostadsköpare, mot en rimlig ränta. Hur skulle du resonera angående just den rimliga räntan?

Tänk dig att du har två olika intressenter. Båda funderar på att köpa en bostad i stockholmsområdet. Först ut är ett par i 55-årsåldern, Par 1. De funderar på att flytta från sin villa, som de har bott i under 20 år, till en lägenhet som är mer centralt belägen (Östermalm). Par 1 räknar med att göra en vinst på cirka tre miljoner när de säljer sin villa, och de avser att använda hela vinsten som kontantinsats för den lägenhet på drygt fyra miljoner kronor som de nu avser köpa. Båda har arbeten (skilda branscher) och tjänar sammanlagt 75 000 kronor i månaden före skatt. Par 1 vill alltså låna drygt en miljon för sitt bostadsköp.

Den andra intressenten är också ett par. De är båda 28 år gamla och arbetar i samma bransch (reklam/media). Par 2 tjänar tillsammans 65 000 kronor per månad före skatt. De vill köpa en centralt belägen tvåa (Vasastan) på 60 kvm, värderad till cirka 3,5 miljoner kronor. De har inga tidigare bostadsvinster att finansiera köpet med, men har gemensamma besparingar på 400 000 kronor till kontantinsats. Par 2 vill låna 3,1 miljoner, helst lite till eftersom de funderar på att renovera köket innan de flyttar in.

Så vilken ränta ska du som nystartad långivare erbjuda respektive par? Vi börjar med en överblick av vad de stora långivarna på marknaden erbjuder. Kort bostadsränta ligger på cirka 4%. Den räntan kommer Par 1 att erbjudas på hela lånebeloppet. Par 2 kommer att erbjudas 4% på 85% av köpesumman, det vill säga 2 975 000. Resterande 125 000 kommer att läggas i ett blancolån med cirka 6% ränta. Den genomsnittliga räntan på lånesumman (3,1 Mkr) blir därmed cirka 4,1%.

Är det någon som tycker att det är orimligt att ränteskillnaden mellan paren inte är högre? Har banken verkligen koll på vilken risk som förknippas med respektive låntagare? Skulle du någonsin kunna räkna hem "caset" med att låna ut till Par 2 till endast 4,1% ränta? Om vi (kanske felaktigt) låter oss utgå från att 4% är en rimlig ränta för Par 1, så skulle jag ställa mig följande frågor innan jag lånade ut ett öre till Par 2:
  • Kommer det finnas täckning för ett lån på 3,1 Mkr om ett år? Kanske, men ett prisfall på 10% skulle radera ut hela det egna kapitalet för Par2. Alltså saknas täckning och en ökande del av lånet blir egentligen ett blancolån.
  • Är risken högre att Par 2 blir helt eller delvis arbetslösa? Förmodligen.
  • Kommer Par 2 att kunna amortera sitt lån på rimlig tid, säg 30 år? Antagligen inte, då det handlar om drygt 8600 kr/månad i amortering.
  • Kommer Par 2 att klara en period med "hög" ränta på 7% (12658 kr/mån efter ränteavdrag)? Förmodligen, men inte i kombination med rimlig amorteringstid och definitivt inte om en eller båda blir arbetslös.
  • Hur ser min egen (bankens) inlåning ut framöver? Är den trygg? Inte särskilt, med tanke på simultana skuldkriser i USA och Europa.
  • Hur kommer mina (bankens) finansiärer att se på det faktum att min balansräkning kommer att innehålla tillgångar som saknar täckning?
  • etc...
Jag anser att, givet en marknad med sjunkande bostadspriser, så kan ingen vettig bank vilja låna ut pengar till Par 2 till en ränta under 10%. Personligen skulle jag göra riskbedömningen utifrån hur stor sannolikheten är att båda i Par 1 får behålla jobbet en given tidsperiod och sedan använda den tidsperioden som payback-tid och göra påslag för risk. Förmodligen skulle Par 2 få betala över 30% ränta i min bank...

Fortsättning följer.

Tillägg: Sedan detta skrevs har det framkommit uppgifter om att även vissa mäklare nu officiellt verkar tro på fallande priser till hösten. (SvD, E24)

18 kommentarer:

  1. Bra resonerat och viktig poäng.

    SvaraRadera
  2. En stor del av de problem vi ser i ekonomin kan förklaras av att vi har värderat risk felaktigt. Det gällde det amerikanska kreditbetyget och det gäller den svenska bostadsmarknaden. Kommer S&P att berätta för bankerna att Par 2 inte förtjänar sitt nuvarande kreditbetyg?

    SvaraRadera
  3. bra inlägg, men fixa detta fel "Par 1 vill låna 3,1 miljoner, " någon stackare kan bli förvirrad :)

    SvaraRadera
  4. Troligt scenario är också att PAR 1 Har spritt sitt sparande hos olika banker/institut (smart) medan par 1 samlar allt hos den bank som de har lån i och får då bolån rabatt vekar som om vissa får upp till 1% rabatt ju mer man sitter fast hos banken antagligen fler olika bundna lån och rörligt.

    vad händer med dessa rabatter om det visar sig att bopriserna viker nedåt kan bankerna bara ta bort dem eller ingår det i avtalet med lånen??

    SvaraRadera
  5. Banken tvingar Par 2 till att sälja sin lägenhet om banken anser att det inte finns tillräckligt med säkerhet. Så låt oss säga att lägenheten säljs till 50% av det de köpte den för och paret har då gemensamt en skuld till banken på 1,75 miljoner eller 875 000:- var.

    Skulden är livslång, så banken har mycket stor chans att återfå beloppet under deras återstående 60 år. Om låntagarna inte betalar på skulden på överenskommet sätt har banken har naturligtvis sökt utmätning och indrivning via löneavdrag. Så alla pengar över socialbidragsnivå går till banken.

    Banken sitter knappast med Svarte Petter då banken sprider risken genom att ha flera låntagare. Svarte Petter återfinns däremot hos de som belånar sig upp över öronen utan att tänka på vilka konsekvenser det kan få. Men det finns naturligtvis en risk att låntagarna flyr landet och aldrig någonsin återvänder, och håller sig borta från de vanliga europeiska länderna. Indrivning över landgränserna kommer att bli allt vanligare framöver.

    30% - skulle inte tro det. Vi har ett helt annat system i det här landet vad gäller effektiv indrivning som de allra flesta länders långivare bara skulle kunna drömma om.

    SvaraRadera
  6. Betänk följande sett ur bankens synvinkel:
    Inkomst ca 17 000:-/efter skatt,
    Soc nivå ca 9 000:-/mån. Återstår 8000:-/mån
    Antag att personerna har löneinkomst i 30 år (25 ->55, av tillgängliga 40-45 år)
    8000*12*30= ca 2.9 Mkr
    Skulden är 0,875/2,9 = ca 30%, dvs mycket stor chans att skulden blir återbetald.

    SvaraRadera
  7. Lars,
    Tack för dina kommentarer. Ditt räkneexempel är illustrativt för på vilka grunder delar av den senaste tidens utlåning har skett.
    Jag försöker med de två paren illustrera två helt skilda företeelser. Det ena skulle man kunna kalla för sund utlåning. Det andra är ren och skär spekulation. En satsning från bankens sida på att man, som du beskriver, skall kunna suga ut Par 2 för all framtid vid händelse av ett prisfall med tvångsförsäljning.

    Jag håller med om att låntagarna sitter med Svarte Petter. Men bankens risk är också hög då banken kräver förtroende för att kunna sköta sin verksamhet. Att diversifiera sig mot andra bolåntagare löser inte det problemet.

    SvaraRadera
  8. Jag skulle lätt låna ut pengar till par två till en ränta under 10%. Vad är risken? Att de båda dör eller möjligen flyr landet. Till skillnad från utlåning till företag riskerar man ingen default i form av konkurs eller liknande.

    SvaraRadera
  9. Jo, banken tar risk, men här är väl frågan om banken är "to big to fail" dvs det som på svenska brukar benämnas samhällsekonomisk viktig. I den meningen är väl alla fyra storbankerna antagligen lika samhällsnyttiga.
    I så fall, sägs det officiellt, tar staten antagligen över banken och aktieägarna blir av med banken och de får stå med förlusten det innebär att aktierna har förlorat sitt värde.
    Eller så ordnar staten med krediter och "annat" så att bankens aktieägare fortfarande är ägare och/eller kringskär dess verksamhet kraftigt. Vi kan inte veta men det verkar som om det senare är mer troligt än det tidigare.

    Jag har inte räknat på hur mycket bankerna har delat ut till sina aktieägare men är ganska övertygad att under den senaste 10-årsperioden säkert har fått 50% av bolagets aktievärde utdelat. Och för de riktigt långa aktieägarna har fått tillbaka sitt kapital flera gånger om. Så hur stor är aktieägarnas risk egentligen? Det är kanske mer korrekt att se banken som en felaktig enarmad bandit som för varje drag (år) betalar ut jackpott till aktieägarna?

    Vad gäller låntagarna så löper skulden vidare som tidigare, de har absolut inget att se fram emot.

    SvaraRadera
  10. gustav,
    Skulle du kräva samma ränta av båda paren?

    SvaraRadera
  11. 10% nedgång bli bye bye till kontantinsatts eller hur ??? då bli det ingenting kvar till nästa bostadsköp - och som man säger på engelska " stick a fork in it, it's done" - ingen move up buyers med stora vinster och pyramid spelet is over.

    SvaraRadera
  12. Jag tycker också helt klart det är för liten skillnad i ränta och att man är nonchalant inför risk.

    När vi tog vårt villalån nojjade banken otroligt över att min fru just bytt jobb och hade jobbat mindre än 6 månader på det jobbet (tryggt landstingsjobb). Att jag startat eget Internetbolag och jobbade på konsultbasis var det inget problem med för där hade jag ju jobbat över ett år...

    Banktjänstemän har nog minst koll av alla på ekonomi. Jag låter dem inte ha med mina pengar att göra.

    / Lowrisk

    SvaraRadera
  13. Vad händer med par 1 resp par 2 vid deflation?

    SvaraRadera
  14. Lowrisk,
    Intressant exempel.
    Det låter helt klart som ett fall av schabloniserat tänkande. Banktjänstemannen följer manualen blint utan att tänka själv.

    SvaraRadera
  15. @23:41
    Då dör fantasin om att "inflationen äter upp lånen". I det fallet skulle deflationen äta upp låntagaren istället.

    SvaraRadera
  16. Jag skulle lätt låna ut till båda, om det krävs en kapitaltäckning på .... 2800kr per miljon???

    /FL

    SvaraRadera
  17. "Jag skulle lätt låna ut till båda, om det krävs en kapitaltäckning på .... 2800kr per miljon???

    /FL"
    Skrämmande men sant+att du har staten som kan hjälpa dig om det går åt skogen.

    SvaraRadera