I dagens tidigare inlägg konstaterade jag att Erik Olsson har återinfört lockpriserna i Stockholm. Mäklarsamfundet är mycket upprörda, men det spelar ingen roll - Erik Olsson Fastighetsförmedling tycks inte vara medlemmar där. I kommentarerna till ovan nämnda inlägg återfinns en viktig synpunkt - mäklaren ska ju tillgodose både köpare och säljares intressen. Mäklaren ska fungera som en börs för bostadsmarknaden.
Med resonemanget ovan i gott minne vill jag komma med en uppmaning: Om du skall köpa bostad - köp inte av Erik Olsson Fastighetsförmedling. Om du gör det kommer du som köpare i Stockholm nämligen att få betala i genomsnitt 8,2 procent mer än om du köper genom en annan mäklare. Och om du tänker köpa bostad i Lund ska du definitivt undvika Erik Olsson, där får du nämligen betala ett överpris på i genomsnitt 15,7 procent.
Nu kanske någon tror att jag hittar på detta bara för att smutskasta en enskild mäklare. Så är det inte, uppgifterna ovan finns nämligen på Erik Olssons webbsida. Genom att bli utsatt för Erik Olsson-metoden får man som köpare betala mer helt enkelt.
Tänk om stockholmsbörsen skulle tillämpa en liknande metodik. Det vore jättebra för alla som vill sälja aktier.
Som konsument har man möjlighet att tycka till om Erik Olsson genom exempelvis rejta.se eller localears.com.
fredag 30 september 2011
Erik Olsson återinför lockpriser i Stockholm
Förändringar sker snabbt i kristider. Minns någon hur mäklarkåren i Stockholm underkände sig själva den 1 augusti i år? Vid den tidpunkten införde en majoritet av stockholmsmäklarna "accepterat pris" som en åtgärd mot det onda och för mäklarna mycket svårkontrollerade fenomenet lockpriser. Hur ska man som enskild mäklare kunna motverka lockpriser? frågade sig Mäklarsamfundet. Som mäklare har man ju ingen makt över vilket pris som sätts i annonsen på Hemnet...
Jag och många andra trodde vid denna tidpunkt att införandet av accepterat pris inte hade så mycket med problemet lockpriser att göra. Snarare kunde det handla om att få fart på en stillastående marknad, där säljare vägrade att inse att de priser de begärde tillhörde en svunnen tid i bostadsmarknadens historia. Ett problem som lyftes fram då, för knappt två månader sedan, var att flera spekulanter hade tagit sig friheten att lägga bud under accepterat pris.
Nu går fastighetsmäklaren Erik Olsson emot all tidigare logik och inför ett nytt begrepp i mäklarspråket: "Budstart". Tydligen tyckte Erik Olsson bättre om det gamla hederliga systemet med lockpriser. Samtidigt är det svårt att gå emot den egna branschorganisationen Mäklarsamfundet (undrar förresten om den gamla tidens hästskojare hade en branschorganisation?), så man väljer helt enkelt att redovisa både Budstart och Accepterat Pris i sina annonser. Men något lockpris på 30-40 procent under det riktiga priset är det inte frågan om intygar vd Erik Olsson:
– Nej, det tror jag inte. Vi har inte fastslagit någon procentsats, men om accepterat pris är 3 miljoner så kan budstarten, som blir ett komplement och ska ses som den nivå där vi börjar publicera de bud som kommer in, kanske ligga på 2,5 miljoner. Det får mäklaren och säljaren komma överens om från fall till fall.
Jag tolkar det som att Budstart kommer att vara ett lockpris, men kanske inte lika lockande som priserna man använde sig av före 1 augusti. Jag tycker att detta är rena skojerierna från ett företag som ska vara en seriös aktör på bostadsmarknaden. Före 1 augusti fanns det ett problem med lockpriser - två månader senare upptäcker Erik Olsson att det visst behövs lite lockpriser i alla fall. Som argument för sitt skojarbeteende har Erik Olsson mage att åberopa köparnas väl:
– Vad det handlar om är att skicka en tydlig signal till köparna om att de är välkomna även med bud som ligger en bit under ”accepterat pris”, även om lägre bud inte är tradition i Sverige.
Detta är givetvis ren och skär lögn. Det handlar återigen om att få fart på en trög marknad och därmed de egna intäkterna. Att det skulle vara ett problem att köpare inte vågar lägga bud under Accepterat pris går ju stick i stäv med uppgifterna i artikeln från 11 augusti, där det som sagt uppgavs att införandet av Accepterat pris hade lett till att köpare hade lagt bud under det angivna priset.
Jag och många andra trodde vid denna tidpunkt att införandet av accepterat pris inte hade så mycket med problemet lockpriser att göra. Snarare kunde det handla om att få fart på en stillastående marknad, där säljare vägrade att inse att de priser de begärde tillhörde en svunnen tid i bostadsmarknadens historia. Ett problem som lyftes fram då, för knappt två månader sedan, var att flera spekulanter hade tagit sig friheten att lägga bud under accepterat pris.
Nu går fastighetsmäklaren Erik Olsson emot all tidigare logik och inför ett nytt begrepp i mäklarspråket: "Budstart". Tydligen tyckte Erik Olsson bättre om det gamla hederliga systemet med lockpriser. Samtidigt är det svårt att gå emot den egna branschorganisationen Mäklarsamfundet (undrar förresten om den gamla tidens hästskojare hade en branschorganisation?), så man väljer helt enkelt att redovisa både Budstart och Accepterat Pris i sina annonser. Men något lockpris på 30-40 procent under det riktiga priset är det inte frågan om intygar vd Erik Olsson:
– Nej, det tror jag inte. Vi har inte fastslagit någon procentsats, men om accepterat pris är 3 miljoner så kan budstarten, som blir ett komplement och ska ses som den nivå där vi börjar publicera de bud som kommer in, kanske ligga på 2,5 miljoner. Det får mäklaren och säljaren komma överens om från fall till fall.
Jag tolkar det som att Budstart kommer att vara ett lockpris, men kanske inte lika lockande som priserna man använde sig av före 1 augusti. Jag tycker att detta är rena skojerierna från ett företag som ska vara en seriös aktör på bostadsmarknaden. Före 1 augusti fanns det ett problem med lockpriser - två månader senare upptäcker Erik Olsson att det visst behövs lite lockpriser i alla fall. Som argument för sitt skojarbeteende har Erik Olsson mage att åberopa köparnas väl:
– Vad det handlar om är att skicka en tydlig signal till köparna om att de är välkomna även med bud som ligger en bit under ”accepterat pris”, även om lägre bud inte är tradition i Sverige.
Detta är givetvis ren och skär lögn. Det handlar återigen om att få fart på en trög marknad och därmed de egna intäkterna. Att det skulle vara ett problem att köpare inte vågar lägga bud under Accepterat pris går ju stick i stäv med uppgifterna i artikeln från 11 augusti, där det som sagt uppgavs att införandet av Accepterat pris hade lett till att köpare hade lagt bud under det angivna priset.
söndag 25 september 2011
Rumänien, Israel, Italien
Återigen har det blivit ett ofrivilligt avbrott i bloggandet. Även denna gång är det resande som sätter käppar i hjulen. I veckan som gick har jag bland annat besökt en försvarsindustrimässa i Bukarest. Mässan var inte av samma storlek som DSEi, men ändå relativt stor med tanke på att det huvudsakligen var rumänska företag som ställde ut.
Jag noterade ett lustigt tecken förskjutning av den globala maktbalansen under mässans officiella öppningstal. Mest centralt placerade av åhörarna befann sig inte en amerikansk delegation, utan en kinesisk. Gruppen på fem kinesiska officerare passades upp minutiöst. Antagligen representerade de den mest köpstarka kunden på mässan.
Som vanligt roade jag mig med att se vilka företag som tog störst plats bland utställarna. Om vi hade befunnit oss i västeuropa så skulle BAE Systems sannolikt varit bland de största utställarna. Men inte i Rumänien. De fanns dock indirekt med som deltillverkare av Eurofighter Typhoon, som hade tagit stor utställningsyta i anspråk. Rumänien har för övrigt nyligen gjort klart att man ska ersätta sina gamla stridsflygplan av typ MIG-21. När beslutet först tillkännagavs för cirka ett och ett halvt år sedan kom det som en besvikelse för Saab, som hade hoppats att rumänerna skulle köpa Gripen. Istället blev det sketna begagnade F-16. Beslutet var givetvis politiskt, som så ofta när det gäller större affärer med försvarsmateriel. Som tröst till Saab kan nämnas att de rumänska testpiloterna hade Gripen som förstahandsval, vilket innebär att de föredrog Gripen framför både F-16 och Eurofighter Typhoon. Som en extra tröst till Saab kan nämnas att det nu verkar som att Rumänien inte har råd med några F-16.
Det fanns flera israeliska företag bland utställarna, störst av dessa var Rafael. Att handla försvarsmateriel med Israel är i Rumänien inte alls kontroversiellt, till skillnad från i Sverige. Det bör i sammanhanget nämnas att Rafael har levererat målutpekningskapslar (tageting pods) till Gripen. Även UAV:n Falken är tillverkad av ett israeliskt företag.
På tal om kontroversiellt, som största utställare fanns italienska Finmeccanica. Finmeccanica har på senaste tiden hamnat i blåsväder på grund av inblandning i skandaler delvis relaterade till eurosamarbetets potentielle bödel Silvio Berlusconi. Det handlar bland annat om att Finmeccanica har anställt agenter som, förutom att sälja företagets produkter och tjänster, har levererat prostituerade till Silvio Berlusconi och därefter försökt pressa honom på pengar. Återigen, för mig är det ofattbart att en clown som Silvio Berlusconi kan bli den som avgör eurons framtid.
Jag noterade ett lustigt tecken förskjutning av den globala maktbalansen under mässans officiella öppningstal. Mest centralt placerade av åhörarna befann sig inte en amerikansk delegation, utan en kinesisk. Gruppen på fem kinesiska officerare passades upp minutiöst. Antagligen representerade de den mest köpstarka kunden på mässan.
Som vanligt roade jag mig med att se vilka företag som tog störst plats bland utställarna. Om vi hade befunnit oss i västeuropa så skulle BAE Systems sannolikt varit bland de största utställarna. Men inte i Rumänien. De fanns dock indirekt med som deltillverkare av Eurofighter Typhoon, som hade tagit stor utställningsyta i anspråk. Rumänien har för övrigt nyligen gjort klart att man ska ersätta sina gamla stridsflygplan av typ MIG-21. När beslutet först tillkännagavs för cirka ett och ett halvt år sedan kom det som en besvikelse för Saab, som hade hoppats att rumänerna skulle köpa Gripen. Istället blev det sketna begagnade F-16. Beslutet var givetvis politiskt, som så ofta när det gäller större affärer med försvarsmateriel. Som tröst till Saab kan nämnas att de rumänska testpiloterna hade Gripen som förstahandsval, vilket innebär att de föredrog Gripen framför både F-16 och Eurofighter Typhoon. Som en extra tröst till Saab kan nämnas att det nu verkar som att Rumänien inte har råd med några F-16.
Det fanns flera israeliska företag bland utställarna, störst av dessa var Rafael. Att handla försvarsmateriel med Israel är i Rumänien inte alls kontroversiellt, till skillnad från i Sverige. Det bör i sammanhanget nämnas att Rafael har levererat målutpekningskapslar (tageting pods) till Gripen. Även UAV:n Falken är tillverkad av ett israeliskt företag.
På tal om kontroversiellt, som största utställare fanns italienska Finmeccanica. Finmeccanica har på senaste tiden hamnat i blåsväder på grund av inblandning i skandaler delvis relaterade till eurosamarbetets potentielle bödel Silvio Berlusconi. Det handlar bland annat om att Finmeccanica har anställt agenter som, förutom att sälja företagets produkter och tjänster, har levererat prostituerade till Silvio Berlusconi och därefter försökt pressa honom på pengar. Återigen, för mig är det ofattbart att en clown som Silvio Berlusconi kan bli den som avgör eurons framtid.
tisdag 20 september 2011
Hur länge håller de franska bankerna?
Förra veckan skrev jag detta inlägg där jag frågade mig om vi skulle få se en nedgradering av kreditbetygen hos de berörda bankerna. Det fick vi, både Societe Generale och Credit Agricole medgraderades. BNP Paribas klarade sig den gången, men utsikterna är negativa.
Zero Hedge gjorde mig uppmärksam på den här artikeln i Financial Times. Här står att läsa att den stora tyska koncernen Siemens för två veckor sedan tog ut mer än en halv miljard euro som fanns placerade i "en fransk storbank". Pengarna parkerades sedan direkt hos ECB (endast ett fåtal stora företag har möjlighet att göra detta). Detta visar återigen hur känsligt läget är och hur viktigt förtroende är för att en bank ska kunna sköta sin verksamhet. Det verkar som att Siemens har förberett sig för en finansiell kris, då man för ett år sedan startade en egen bank. Och Siemens verkar ha positionerat sig väl; inte nog med att man får lägre risk hos ECB, räntan uppges även vara högre. Då finns det ingen anledning att ha kvar pengarna hos en haltande fransk bank med massor av riskfyllda tillgångar på sin balansräkning.
Så vilken bank är det frågan om? En källa säger till FT att det inte rör sig om BNP Paribas. Då återstår Credit Agricole och Societe Generale.
Nu på morgonen rapporteras att S&P har sänkt det italienska kreditbetyget ett steg. Utsikterna anges som negativa, vilket innebär att man håller öppet för ytterligare sänkningar. Återigen riktas alltså krisens fokus mot landet som kan bli eurosamarbetets bödel. Detta kommer gissningsvis att bidra till ytterligare problem för den europeiska banksektorn. Det blir intressant att se hur de italienska räntorna påverkas under dagen; den tioåriga räntan toppade på 6,4 procent i augusti då ECB inledde sina stödköp (vid den tidpunkten angavs 7 procent som en smärtgräns för Italien). Därefter sjönk den till 4,9 procent. Sedan dess har tioåringen krupit upp till 5,6 procent igår.
Zero Hedge gjorde mig uppmärksam på den här artikeln i Financial Times. Här står att läsa att den stora tyska koncernen Siemens för två veckor sedan tog ut mer än en halv miljard euro som fanns placerade i "en fransk storbank". Pengarna parkerades sedan direkt hos ECB (endast ett fåtal stora företag har möjlighet att göra detta). Detta visar återigen hur känsligt läget är och hur viktigt förtroende är för att en bank ska kunna sköta sin verksamhet. Det verkar som att Siemens har förberett sig för en finansiell kris, då man för ett år sedan startade en egen bank. Och Siemens verkar ha positionerat sig väl; inte nog med att man får lägre risk hos ECB, räntan uppges även vara högre. Då finns det ingen anledning att ha kvar pengarna hos en haltande fransk bank med massor av riskfyllda tillgångar på sin balansräkning.
Så vilken bank är det frågan om? En källa säger till FT att det inte rör sig om BNP Paribas. Då återstår Credit Agricole och Societe Generale.
Nu på morgonen rapporteras att S&P har sänkt det italienska kreditbetyget ett steg. Utsikterna anges som negativa, vilket innebär att man håller öppet för ytterligare sänkningar. Återigen riktas alltså krisens fokus mot landet som kan bli eurosamarbetets bödel. Detta kommer gissningsvis att bidra till ytterligare problem för den europeiska banksektorn. Det blir intressant att se hur de italienska räntorna påverkas under dagen; den tioåriga räntan toppade på 6,4 procent i augusti då ECB inledde sina stödköp (vid den tidpunkten angavs 7 procent som en smärtgräns för Italien). Därefter sjönk den till 4,9 procent. Sedan dess har tioåringen krupit upp till 5,6 procent igår.
måndag 19 september 2011
Grekisk skilsmässa?
I skrivande stund kämpar den grekiska staten hårt för att få tillgång till nästa utbetalning av det stödpaket som fastslogs i juli. Tyvärr verkar grekerna ha svårt att nu upp till de krav om motprestationer som är kopplade till utbetalningarna. I denna artikel i Financial Times uppger icke namngivna grekiska statstjänstemän att den grekiska kassan räcker månaden ut, och kanske de tio första dagarna i oktober. Sen blir det problem. I samma artikel citeras finansminister Anders Borg, som uttrycker sin frustration över det långsamma agerandet i eurozonen. Politikerna ligger efter marknaden när de istället bör leda den, menar Anders Borg.
Frågan är ju hur länge det är ekonomiskt rationellt att fortsätta betala ut stödpengar till Grekland. Och hur länge är det rationellt för Grekland att genomföra åtstramningar? För även om Grekland klarar krisen i det korta perspektivet så återstår som bekant problemen med galopperande statsskuld, dålig konkurrenskraft och budgetunderskott. Nouriel Roubini skriver på Financial Times att den enda vägen ut för Grekland är att genomföra en ordnad default, gå ur eurosamarbetet och återinföra drachman. Som Roubini ser det, är en försvagning av valutan enda vägen ut för Grekland.
Det starka politiska motståndet mot ett grekiskt utträde beror till stor del på, förutom rena prestigegalenskaper, på rädsla för spridningseffekter. Men Roubini menar att det bör gå att hantera denna risk. Europeiska banker måste måste stärka sina balansräkningar. Stödpengar till den grekiska banksektorn kommer sannolikt att bli nödvändigt. Stödköp av italienska och spanska statsobligationer kommer att krävas, men det krävs ju redan idag - alla eurozonens problem har inte sin rot i Grekland.
Roubini jämför valutaunionen med ett olyckligt äktenskap. En skilsmässa är alltid dyr och smärtsam; men den måste alltid finnas som en möjlighet.
Frågan är ju hur länge det är ekonomiskt rationellt att fortsätta betala ut stödpengar till Grekland. Och hur länge är det rationellt för Grekland att genomföra åtstramningar? För även om Grekland klarar krisen i det korta perspektivet så återstår som bekant problemen med galopperande statsskuld, dålig konkurrenskraft och budgetunderskott. Nouriel Roubini skriver på Financial Times att den enda vägen ut för Grekland är att genomföra en ordnad default, gå ur eurosamarbetet och återinföra drachman. Som Roubini ser det, är en försvagning av valutan enda vägen ut för Grekland.
Det starka politiska motståndet mot ett grekiskt utträde beror till stor del på, förutom rena prestigegalenskaper, på rädsla för spridningseffekter. Men Roubini menar att det bör gå att hantera denna risk. Europeiska banker måste måste stärka sina balansräkningar. Stödpengar till den grekiska banksektorn kommer sannolikt att bli nödvändigt. Stödköp av italienska och spanska statsobligationer kommer att krävas, men det krävs ju redan idag - alla eurozonens problem har inte sin rot i Grekland.
Roubini jämför valutaunionen med ett olyckligt äktenskap. En skilsmässa är alltid dyr och smärtsam; men den måste alltid finnas som en möjlighet.
söndag 18 september 2011
Försvarsindustrin
Det har blivit ett litet ofrivilligt uppehåll i mitt bloggande. Den gångna veckan har jag besökt Defence and Security Equipment International (DSEi) i London, och min fritid blev mer begränsad än jag hade trott. DSEi är, enligt arrangörerna själva, världens största mässa/utställning för försvar och säkerhet. Här finns utställare av i stort sett all militär materiel man kan tänka sig. Mässan hålls vid Excel i Canary Wharf så det finns goda möjligheter att köra dit fartyg. I år kunde man bevittna, bland många andra, detta.
Jag kunde konstatera att i år fanns det ett stort fokus på piratproblematiken. Jag är inte alls insatt i vilka lagar som gäller för handelsfartyg på internationellt vatten, men jag antar att man inte får vara beväpnad hur som helst. Harpuner och signalpistoler (eller snarare signalgranattillsatser) tycks hamna i någon sort gråzon dock. För den lite mer resursstarke (tänk större rederier) finns diverse akustiska lösningar. Tanken är då att man skickar ut koncentrerade ljudvågor som är outhärdliga för en angripare. Det är för mig oklart hur välbeprövad denna lösning är, men den som är intresserad kan säkert hitta massor av information på internet.
BAE Systems tog som vanligt upp mest plats på mässan. De stoltserade med bland annat en ny variant av det vi svenskar känner som Stridsfordon 90. Denna version har försetts med en 120 mm kanon och kallas CV90120 (är det någon mer än jag som slås av att det är farligt nära samma beteckning som postnumret i Aaron Spellings klassiska TV-serie Beverly Hills 90210?). Samma eldkraft som en stridsvagn, men med bättre rörlighet och sämre pansar alltså. Det exemplar som ställdes ut på DSEi var givetvis försett med BAE:s kamoufalgesystem, ADAPTIV. ADAPTIV inte bara minskar IR-signaturen, utan kan även användas till att härma andra fordons signaturer. Det som i fiendens IR-sikte ser ut som en Volvo 240 är i själva verket en CV90120, är tanken. Återigen, jag har ingen aning hur bra denna finess är i praktiken. Finns det någon läsare med djupare kunskaper?
En annan sak jag noterade på mässan är kinesernas frammarsch. Jag gick in i en stor monter tillhörande ett företag med kinesiskt, och för mig helt okänt, namn. Det visade sig att det företaget hade levererat både u-båtar och diverse fartyg till kinesiska flottan.
De som har besökt en mässa som DSEi vet att det kan vara lätt bisarra tillställningar. På liknande tillställningar har jag sett bikinibrudar springa runt med kulsprutor i PR-syfte. På DSEi noterade jag att den pakistanska vapentillverkaren Pakistan Ordnance Factories (med den lämpliga förkortningen POF) satsade hårt på att marknadsföra guldpläterade handeldvapen. Osmakligt, men tydligen populärt i bland annat Irak.
Även den kommande veckan innehåller en del resande för mig (Östeuropa), men jag hoppas att kunna få mer tid till att skriva. Det blir förresten spännande att se om Grekland tillåts gå i konkurs innan jag kommer tillbaka till Sverige på fredag.
Jag kunde konstatera att i år fanns det ett stort fokus på piratproblematiken. Jag är inte alls insatt i vilka lagar som gäller för handelsfartyg på internationellt vatten, men jag antar att man inte får vara beväpnad hur som helst. Harpuner och signalpistoler (eller snarare signalgranattillsatser) tycks hamna i någon sort gråzon dock. För den lite mer resursstarke (tänk större rederier) finns diverse akustiska lösningar. Tanken är då att man skickar ut koncentrerade ljudvågor som är outhärdliga för en angripare. Det är för mig oklart hur välbeprövad denna lösning är, men den som är intresserad kan säkert hitta massor av information på internet.
BAE Systems tog som vanligt upp mest plats på mässan. De stoltserade med bland annat en ny variant av det vi svenskar känner som Stridsfordon 90. Denna version har försetts med en 120 mm kanon och kallas CV90120 (är det någon mer än jag som slås av att det är farligt nära samma beteckning som postnumret i Aaron Spellings klassiska TV-serie Beverly Hills 90210?). Samma eldkraft som en stridsvagn, men med bättre rörlighet och sämre pansar alltså. Det exemplar som ställdes ut på DSEi var givetvis försett med BAE:s kamoufalgesystem, ADAPTIV. ADAPTIV inte bara minskar IR-signaturen, utan kan även användas till att härma andra fordons signaturer. Det som i fiendens IR-sikte ser ut som en Volvo 240 är i själva verket en CV90120, är tanken. Återigen, jag har ingen aning hur bra denna finess är i praktiken. Finns det någon läsare med djupare kunskaper?
En annan sak jag noterade på mässan är kinesernas frammarsch. Jag gick in i en stor monter tillhörande ett företag med kinesiskt, och för mig helt okänt, namn. Det visade sig att det företaget hade levererat både u-båtar och diverse fartyg till kinesiska flottan.
De som har besökt en mässa som DSEi vet att det kan vara lätt bisarra tillställningar. På liknande tillställningar har jag sett bikinibrudar springa runt med kulsprutor i PR-syfte. På DSEi noterade jag att den pakistanska vapentillverkaren Pakistan Ordnance Factories (med den lämpliga förkortningen POF) satsade hårt på att marknadsföra guldpläterade handeldvapen. Osmakligt, men tydligen populärt i bland annat Irak.
Även den kommande veckan innehåller en del resande för mig (Östeuropa), men jag hoppas att kunna få mer tid till att skriva. Det blir förresten spännande att se om Grekland tillåts gå i konkurs innan jag kommer tillbaka till Sverige på fredag.
måndag 12 september 2011
Nedgradering av franska banker i veckan?
I fredags sjönk den franska banken Societe Generale med drygt 10 procent. Bankkollegorna BNP Paribas och Credit Agricole var inte långt efter med tillbakagångar på dryga 7 procent. Frankrikes tre största banker är mycket utsatta i den pågående krisen, till stor del beroende på deras delägande i grekiska banker.
Bankerna har under veckan pressats hårt av svårigheter att låna amerikanska dollar. Nu ryktas det också om att trion kan komma att nedgraderas av Moody´s redan denna vecka. Moody´s placerade bankerna under bevakning den 14 juni, och nu kan de bli nedgraderade med troligtvis ett till två steg på kreditvärdighetsskalan. Som bekant så skyddas bankerna redan av blanikningsförbud så det finns inte mycket mer myndigheterna kan göra för att skydda dem. BNP Paribas gjorde ju ett fåfängt försök under veckan som gick att snacka upp förtroendet för sig själva (läs mer här). Det lyckades inte.
Zero Hedge skriver att hotet om nedgradering av Frankrikes största banker kommer vid sämsta möjliga tillfälle för eurozonen. ECB upprätthåller för tillfället genom stödköp "rimliga" räntor på bland annat Italiens och Spaniens statsobligationer. Alla är livrädda att krisen på allvar ska spridas till dessa länder då de (åtminstone Italien) är för stora för att rädda. För att stödköpen ska kunna fortgå krävs att de inom kort tas över av den europeiska stabilitetsfonden, EFSF. Frankrike och Tyskland står som huvudfinansiärer till EFSF, och dessa länders kreditbetyg (båda för närvarande högsta möjliga) garanterar kreditvärdigheten hos räddningsfonden. Men om de franska bankerna nedgraderas kommer det givetvis att leda till ytterligare spänningar hos den ansträngda franska ekonomin. Det skulle kunna leda till att det franska kreditbetyget, som redan nu är ifrågasatt, skulle kunna sänkas. Enligt Zero Hedge skulle då hela det europeiska stödsystemet vara tvunget att omarbetas.
Frågan är vad som hinner hända först, en nedgradering av Moody´s eller en regelrätt grekisk statsbankrutt. Båda händelserna skulle vara mycket dåliga för Frankrikes ansträngda banker.
Bankerna har under veckan pressats hårt av svårigheter att låna amerikanska dollar. Nu ryktas det också om att trion kan komma att nedgraderas av Moody´s redan denna vecka. Moody´s placerade bankerna under bevakning den 14 juni, och nu kan de bli nedgraderade med troligtvis ett till två steg på kreditvärdighetsskalan. Som bekant så skyddas bankerna redan av blanikningsförbud så det finns inte mycket mer myndigheterna kan göra för att skydda dem. BNP Paribas gjorde ju ett fåfängt försök under veckan som gick att snacka upp förtroendet för sig själva (läs mer här). Det lyckades inte.
Zero Hedge skriver att hotet om nedgradering av Frankrikes största banker kommer vid sämsta möjliga tillfälle för eurozonen. ECB upprätthåller för tillfället genom stödköp "rimliga" räntor på bland annat Italiens och Spaniens statsobligationer. Alla är livrädda att krisen på allvar ska spridas till dessa länder då de (åtminstone Italien) är för stora för att rädda. För att stödköpen ska kunna fortgå krävs att de inom kort tas över av den europeiska stabilitetsfonden, EFSF. Frankrike och Tyskland står som huvudfinansiärer till EFSF, och dessa länders kreditbetyg (båda för närvarande högsta möjliga) garanterar kreditvärdigheten hos räddningsfonden. Men om de franska bankerna nedgraderas kommer det givetvis att leda till ytterligare spänningar hos den ansträngda franska ekonomin. Det skulle kunna leda till att det franska kreditbetyget, som redan nu är ifrågasatt, skulle kunna sänkas. Enligt Zero Hedge skulle då hela det europeiska stödsystemet vara tvunget att omarbetas.
Frågan är vad som hinner hända först, en nedgradering av Moody´s eller en regelrätt grekisk statsbankrutt. Båda händelserna skulle vara mycket dåliga för Frankrikes ansträngda banker.
söndag 11 september 2011
Livet efter bostadsbubblan
Jag har tidigare varit inne på hur vi svenskar har förändrat vårt resonemang kring risk och hur stora lån vi vågar ta. De senaste årens billiga krediter och de ständigt stigande bostadspriserna har enligt mig odlat fram en bolånekultur hos oss svenskar; en kultur där vår syn på risk och skuldsättning har kommit att divergera totalt från den hos tidigare generationer. Vi har helt enkelt upplevt en normalisering av stora skulder och obefintliga amorteringar. För det är inte enbart de låga räntorna och bankernas frikostiga villkor som leder oss till livslång skuldsättning, kanske lika betydelsefullt är det faktum att alla andra gör det.
I SvD kan man läsa att amorteringar är på modet igen. Även om det kanske är lite väl tidigt att påstå att vi har sett ett trendbrott hos människors attityd, så tycks utvecklingen i alla fall leda mot ett sundare riskbeteende. Ironiskt nog minskar andelen amorteringsfria lån först när priserna sjunker; man borde både som låntagare och långivare (bank) ha förstått att de goda tiderna inte kan vara för evigt och därför ha börjat amortera medan tid fanns. Extra anmärkningsvärt är att bolåneinstituten har godkänt helt amorteringsfria lån fram till nyligen. Vad sysslade riskavdelningen med?
Jag har tidigare skrivit om hur stor andel av bolånestocken som har varit amorteringsfri hos de olika långivarna. År 2006 var 65 procent av SEB:s bolånestock amorteringsfri. Andelen nytagna lån med amorteringsfrihet var 50 procent. Jag tvivlar på att SEB eller någon annan bank svarar på frågor om sin riskhantering, men det vore intressant att veta hur man resonerade för fem år sedan. I SvD:s artikel framgår att numera amorterar två av tre hushåll. Anmärkningsvärt nog tycks trenden vara att desto större lån, desto mindre andel som amorterar. Och detta är ett uttryck för den bolånekultur som har haft oss i sitt grepp de senaste åren. Lånen är så stora att det känns lönlöst att betala av dem. Alla andra har stora lån. Så länge jag betalar räntorna är allt ok. Bostadspriserna stiger altid med tiden. Inflationen äter upp lånen.
Lade någon förresten märke till att jag skrev livslång skuldsättning i första stycket? Det vore förstås lätt att avfärda det som en överdrift från en dystopisk bloggare (inflationen ska ju som sagt se till att lånen förvinner). Men när man läser vad SEB:s privatekonom Gunilla Nyström säger i SvD:s artikel så inser man att jag inte överdriver:
Inför pensioneringen måste man tänka på vad man har råd med. Och amortera så man klarar av en inkomst som kanske ligger på 60 procent av nuvarande nivå.
–Det är inte realistiskt att bli helt skuldfri men kanske till hälften, säger Gunilla Nyström.
Inte realistiskt att bli helt skuldfri under sin livstid. Vi lever alltså i en tid där man utan att reflektera över det väljer att betala räntor till banken hela sitt liv. Vi väljer att köpa boenden som är så dyra att vi vid livets slut delar ägandet 50-50 med banken. Bygger inte det beteendet på att det hela tiden finns en större idiot som kan upprätthålla pyramidspelet?
Man kan kan på relativt goda grunder anta att den nuvarande bolånekulturen är på väg att förändras. Den stora frågan är vad den kommer att ersättas av. Kanske får vi ett beteende som präglas av ökad riskmedvetenhet och sparsamhet. Kanske kommer man på framtida parmiddagar inte skryta om hur mycket man lyckades pruta ned räntan, utan istället stoltsera med vilken oerhört kort amorteringstid man har lyckats klämma in i sin hushållsbudget. Nåja, dit är kanske ännu långt kvar. Vad som däremot ligger närmare till hands är en ökande medvetenhet om att bostadspriser kan sjunka. 95 procent belåningsgrad är redan ett minne blott. Inom ett år borde vi kunna skönja en attityd om att även 85 procent belåning är i högsta laget. Kanske kommer bankerna att dra sitt strå till stacken och börja premiera lågriskkunder. Man kanske börjar sätta lånebelopp i förhållande till disponibel inkomst snarare än att sätta räntan i förhållande till disponibel inkomst (eller rättare sagt 7-8 procent före ränteavdrag i förhållande till disponibel inkomst, det är ju magiska gränsen). Kanske kommer man att diskutera en amorteringsplan med nya låntagare. Men det är väl tveksamt förstås, när man har en anställd privatekonom som tycker att det är helt rimligt att ta med sig halva skulden genom hela livet till graven.
I SvD kan man läsa att amorteringar är på modet igen. Även om det kanske är lite väl tidigt att påstå att vi har sett ett trendbrott hos människors attityd, så tycks utvecklingen i alla fall leda mot ett sundare riskbeteende. Ironiskt nog minskar andelen amorteringsfria lån först när priserna sjunker; man borde både som låntagare och långivare (bank) ha förstått att de goda tiderna inte kan vara för evigt och därför ha börjat amortera medan tid fanns. Extra anmärkningsvärt är att bolåneinstituten har godkänt helt amorteringsfria lån fram till nyligen. Vad sysslade riskavdelningen med?
Jag har tidigare skrivit om hur stor andel av bolånestocken som har varit amorteringsfri hos de olika långivarna. År 2006 var 65 procent av SEB:s bolånestock amorteringsfri. Andelen nytagna lån med amorteringsfrihet var 50 procent. Jag tvivlar på att SEB eller någon annan bank svarar på frågor om sin riskhantering, men det vore intressant att veta hur man resonerade för fem år sedan. I SvD:s artikel framgår att numera amorterar två av tre hushåll. Anmärkningsvärt nog tycks trenden vara att desto större lån, desto mindre andel som amorterar. Och detta är ett uttryck för den bolånekultur som har haft oss i sitt grepp de senaste åren. Lånen är så stora att det känns lönlöst att betala av dem. Alla andra har stora lån. Så länge jag betalar räntorna är allt ok. Bostadspriserna stiger altid med tiden. Inflationen äter upp lånen.
Lade någon förresten märke till att jag skrev livslång skuldsättning i första stycket? Det vore förstås lätt att avfärda det som en överdrift från en dystopisk bloggare (inflationen ska ju som sagt se till att lånen förvinner). Men när man läser vad SEB:s privatekonom Gunilla Nyström säger i SvD:s artikel så inser man att jag inte överdriver:
Inför pensioneringen måste man tänka på vad man har råd med. Och amortera så man klarar av en inkomst som kanske ligger på 60 procent av nuvarande nivå.
–Det är inte realistiskt att bli helt skuldfri men kanske till hälften, säger Gunilla Nyström.
Inte realistiskt att bli helt skuldfri under sin livstid. Vi lever alltså i en tid där man utan att reflektera över det väljer att betala räntor till banken hela sitt liv. Vi väljer att köpa boenden som är så dyra att vi vid livets slut delar ägandet 50-50 med banken. Bygger inte det beteendet på att det hela tiden finns en större idiot som kan upprätthålla pyramidspelet?
Man kan kan på relativt goda grunder anta att den nuvarande bolånekulturen är på väg att förändras. Den stora frågan är vad den kommer att ersättas av. Kanske får vi ett beteende som präglas av ökad riskmedvetenhet och sparsamhet. Kanske kommer man på framtida parmiddagar inte skryta om hur mycket man lyckades pruta ned räntan, utan istället stoltsera med vilken oerhört kort amorteringstid man har lyckats klämma in i sin hushållsbudget. Nåja, dit är kanske ännu långt kvar. Vad som däremot ligger närmare till hands är en ökande medvetenhet om att bostadspriser kan sjunka. 95 procent belåningsgrad är redan ett minne blott. Inom ett år borde vi kunna skönja en attityd om att även 85 procent belåning är i högsta laget. Kanske kommer bankerna att dra sitt strå till stacken och börja premiera lågriskkunder. Man kanske börjar sätta lånebelopp i förhållande till disponibel inkomst snarare än att sätta räntan i förhållande till disponibel inkomst (eller rättare sagt 7-8 procent före ränteavdrag i förhållande till disponibel inkomst, det är ju magiska gränsen). Kanske kommer man att diskutera en amorteringsplan med nya låntagare. Men det är väl tveksamt förstås, när man har en anställd privatekonom som tycker att det är helt rimligt att ta med sig halva skulden genom hela livet till graven.
fredag 9 september 2011
Eurosamarbetets framtid hänger på.... Italien
Italien är bra på mat och sportbilar. Italien är nog inte bra på så mycket annat. Det är ett skrämmande faktum att eurosamarbetets framtid faktiskt hänger på Italien.
Alla som har gjort affärer med italienska företag förstår antagligen vad jag menar. Affärskulturen är ofta rutten, åtminstone när det gäller betalningstider. Hierarkin och byråkratin kan gränsa till det löjliga. Ett handslag innebär definitivt inte samma sak som vi är vana med i Sverige. Och jag har aldrig träffat några italienska politiker, vilka jag antar är ännu värre.
Okej, min beskrivning ovan är generaliserande och därför orättvis. Men betänk hur landet Italien styrs. En spretig koalitionsregering med bland annat ett uttalat främlingsfientligt parti. Jag hörde en beskrivning av det parlamentariska läget i Italien på P1 häromdagen; de regerande partierna är inte överens inbördes och definitivt inte sinsemellan. Denna regering, under ledning av Silvio Berlusconi, håller eurosamarbetets framtid i sina händer.
För eurozonen kan klara av att Irland, Grekland och Portugal kollapsar. Kanske till och med Spanien. Men Italiens ekonomi är helt enkelt för stor för att kunna räddas av de övriga medlemsländerna. ECB:s stödköp av spanska och italienska statsobligationer var nödvändigt för att inte länderna skulle hamna i en återvändsgränd. Men räntan på långa italienska statsobligationer är på väg upp mot nivåerna före stödköpen igen, även om det är en bit kvar. Om man ser till spreaden mot tyska statsobligationer så är den ungefär lika stor nu som före stödköpen, men det beror till del även på att räntan på tyska statspapper har sjunkit. Frågan är hur uthålliga ECB kommer att vara med stödköpen. Det ryktas om att ECB de senaste dagarna har köpt fyra gånger mer italienska obligationer än spanska dito. De italienska bankerna har givetvis drabbats hårt, mycket på grund av att värdet på deras obligationsportföljer har sjunkit rejält i värde. Exempelvis UniCredit är ned 45 procent sedan årsskiftet.
Kommer man i framtidens historieböcker kunna läsa att Italien blev eurosamarbetets bödel?
Alla som har gjort affärer med italienska företag förstår antagligen vad jag menar. Affärskulturen är ofta rutten, åtminstone när det gäller betalningstider. Hierarkin och byråkratin kan gränsa till det löjliga. Ett handslag innebär definitivt inte samma sak som vi är vana med i Sverige. Och jag har aldrig träffat några italienska politiker, vilka jag antar är ännu värre.
Okej, min beskrivning ovan är generaliserande och därför orättvis. Men betänk hur landet Italien styrs. En spretig koalitionsregering med bland annat ett uttalat främlingsfientligt parti. Jag hörde en beskrivning av det parlamentariska läget i Italien på P1 häromdagen; de regerande partierna är inte överens inbördes och definitivt inte sinsemellan. Denna regering, under ledning av Silvio Berlusconi, håller eurosamarbetets framtid i sina händer.
För eurozonen kan klara av att Irland, Grekland och Portugal kollapsar. Kanske till och med Spanien. Men Italiens ekonomi är helt enkelt för stor för att kunna räddas av de övriga medlemsländerna. ECB:s stödköp av spanska och italienska statsobligationer var nödvändigt för att inte länderna skulle hamna i en återvändsgränd. Men räntan på långa italienska statsobligationer är på väg upp mot nivåerna före stödköpen igen, även om det är en bit kvar. Om man ser till spreaden mot tyska statsobligationer så är den ungefär lika stor nu som före stödköpen, men det beror till del även på att räntan på tyska statspapper har sjunkit. Frågan är hur uthålliga ECB kommer att vara med stödköpen. Det ryktas om att ECB de senaste dagarna har köpt fyra gånger mer italienska obligationer än spanska dito. De italienska bankerna har givetvis drabbats hårt, mycket på grund av att värdet på deras obligationsportföljer har sjunkit rejält i värde. Exempelvis UniCredit är ned 45 procent sedan årsskiftet.
Kommer man i framtidens historieböcker kunna läsa att Italien blev eurosamarbetets bödel?
torsdag 8 september 2011
BNP Paribas rekommenderar köp av BNP Paribas
BNP Paribas gjorde någonting mycket udda under onsdagen, vilket snappades upp av Joseph Cotterill på FT Alphaville. Banken publicerade dessa frågor och svar på sin hemsida. Här filosoferar BNP Paribas fritt om läget i eurozonen och om sin egen exponering mot italienska statspapper. Man konstaterar givetvis att allt är frid och fröjd och att banken är kassaskåpsäker. Inte nog med det, man slänger även in ett konstaterande om hur undervärderad den egna aktien är:
We consider this impact of the crisis on the present valuation of BNP Paribas by the market, as discounting unrealistically pessimistic scenarios. If we look at the Net Book Value per Share of € 56.7 as of 30.06.2011, and at the current share price which is around €33 as at 02.09.2011, the total market discount is over €27bn. This seems unjustified by any measurement.
Här beklagar man sig alltså över att aktien handlas med en på tok för stor rabatt mot bokfört värde. Men som Cotterill konstaterar, inget nämns om att BNP Paribas inte värderar sina innehav av grekiska statspapper till marknadsvärde.
Detta är ett tydligt tecken på hur desperat läget börjar bli för vissa europeiska banker. BNP Paribas skulle aldrig skämma ut sig på det här viset om de inte var absolut tvungna, vilket även konstateras i den här artikeln på FT. Här framkommer även uppgifter om att franska banker börjar få brist på dollar. Utan dollar ingen verksamhet. Vi väntar med spänning på att få se vilken europeisk storbank som blir först att falla.
onsdag 7 september 2011
Hur stora bostadslån är rimligt att ha?
Hur resonerar det svenska folket kring sin skuldsättning? Hur mycket pengar kan jag som privatperson låna innan det blir för riskfyllt?
De senaste åren har vi svenskar helt klart blivit mindre blyga för att ta stora bostadslån. Fram till nu har det också varit en väldigt lönande strategi; köp en bostad med maximal hävstång och sälj den några år senare med en mycket god vinst. Avkastningen på det egna kapitalet har varit enorm för den som belånat sig upp till skorstenen. Jag har funderat lite på hur man resonerar som högbelånad bostadsköpare.
Belåningsgraden är naturligtvis en viktig faktor i sammanhanget. Med en kontantinsats om 30 procent är jag skyddad för ett prisfall på lika mycket, innan mitt egna kapital blir negativt. Bloggrannen Cornucopia hade ett mycket bra inlägg om vilken stor betydelse belåningsgraden faktiskt har. Den som sitter med hög belåning kommer inte att kunna flytta vid ett prisfall. Om hela det egna kapitalet (och kanske mer därtill) försvinner finns det ingen kontantinsats till ett nytt boende. Nu för tiden kräver ju bankerna som bekant 15 procents kontantinsats. Detta kan bli mycket problematiskt vid exempelvis skilsmässor.
En annan viktigt faktor, för både låntagare och långivare, är lånets storlek i förhållande till den egna inkomsten. Bostadens värde kan fluktuera, men lånets värde är alltid konstant i kronor räknat. Att låna en miljon är mer riskfyllt för den som har 20 000 kronor i månadslön än för den som har 30 000 kronor i månadslön. Givet att båda är jobben är säkra förstås. Jag har tidigare fått en läsarkommentar om att bankernas riskviktning av bostadslån borde grundas på lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst. Men det finns en sak till att ta hänsyn till, nämligen att den som har hög lön också kan ha höga levnadskostnader. Det är ju lätt att säga att man kan kapa dessa kostnader om man vill, men svårt att genomföra det i verkligheten. Ingen vill sänka den levnadsstandard man är van vid.
En parameter som ofta diskuteras är "vilken ränta man klarar av". Detta framhävs ofta som den viktigaste parametern. Men i dagens bostadsmarknad anser jag att det är mindre relevant. Det är ju självklart att man måste klara en ränta på 7-8 procent (som tycks vara en magisk gräns i sådana här sammanhang). Det är nu långt viktigare att stå rustad för ett prisfall än för höga räntor (som tycks vara mindre sannolikt efter dagens utspel från Riksbanken: SvD, DN, Aftonbladet, E24, Expressen).
Så hur ska man resonera inför att ta lån? Det är ju en no-brainer att lägga sig på en rimlig belåningsgrad, säg 60 procent. Dessutom bör lånets storlek stå i rimlig proportion till årsinkomsten och levnadskostnader. Här är det svårt att avgöra "rimlig proportion" så ett enkelt sätt kan vara att bestämma en rimlig amorteringstid. 30 år är ett bra riktmärke om man vill hålla sin risk på begränsad nivå.
Jag tror dock att ovanstående enkla resonemang om risk sällan förekommer när vi svenskar tar bolån, inte ens med betydligt mer "generösa" siffror. Jag tror heller inte att banken gör mycket för att styra diskussionen åt det hållet. Jag tror att ett vanligare resonemang innehåller alla eller vissa av följande argument:
1. Man måste ju ha någonstans att bo.
2. Vi klarar ju mycket högre räntor än vad vi har nu.
3. Bostadspriser stiger ju alltid med tiden.
4. Alla andra har ju tagit så stora lån.
Jag tror att särskilt det fjärde argumentet är centralt för den bostadslånekultur som vi har sett växa fram under guldåren. Det har helt enkelt blivit normalt att ha stora lån. Denna inställning kommer rimligtvis att ändras vid fallande bostadspriser. Hur tror du att man kommer att resonera vid bostadsköp om, säg två till fem år?
De senaste åren har vi svenskar helt klart blivit mindre blyga för att ta stora bostadslån. Fram till nu har det också varit en väldigt lönande strategi; köp en bostad med maximal hävstång och sälj den några år senare med en mycket god vinst. Avkastningen på det egna kapitalet har varit enorm för den som belånat sig upp till skorstenen. Jag har funderat lite på hur man resonerar som högbelånad bostadsköpare.
Belåningsgraden är naturligtvis en viktig faktor i sammanhanget. Med en kontantinsats om 30 procent är jag skyddad för ett prisfall på lika mycket, innan mitt egna kapital blir negativt. Bloggrannen Cornucopia hade ett mycket bra inlägg om vilken stor betydelse belåningsgraden faktiskt har. Den som sitter med hög belåning kommer inte att kunna flytta vid ett prisfall. Om hela det egna kapitalet (och kanske mer därtill) försvinner finns det ingen kontantinsats till ett nytt boende. Nu för tiden kräver ju bankerna som bekant 15 procents kontantinsats. Detta kan bli mycket problematiskt vid exempelvis skilsmässor.
En annan viktigt faktor, för både låntagare och långivare, är lånets storlek i förhållande till den egna inkomsten. Bostadens värde kan fluktuera, men lånets värde är alltid konstant i kronor räknat. Att låna en miljon är mer riskfyllt för den som har 20 000 kronor i månadslön än för den som har 30 000 kronor i månadslön. Givet att båda är jobben är säkra förstås. Jag har tidigare fått en läsarkommentar om att bankernas riskviktning av bostadslån borde grundas på lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst. Men det finns en sak till att ta hänsyn till, nämligen att den som har hög lön också kan ha höga levnadskostnader. Det är ju lätt att säga att man kan kapa dessa kostnader om man vill, men svårt att genomföra det i verkligheten. Ingen vill sänka den levnadsstandard man är van vid.
En parameter som ofta diskuteras är "vilken ränta man klarar av". Detta framhävs ofta som den viktigaste parametern. Men i dagens bostadsmarknad anser jag att det är mindre relevant. Det är ju självklart att man måste klara en ränta på 7-8 procent (som tycks vara en magisk gräns i sådana här sammanhang). Det är nu långt viktigare att stå rustad för ett prisfall än för höga räntor (som tycks vara mindre sannolikt efter dagens utspel från Riksbanken: SvD, DN, Aftonbladet, E24, Expressen).
Så hur ska man resonera inför att ta lån? Det är ju en no-brainer att lägga sig på en rimlig belåningsgrad, säg 60 procent. Dessutom bör lånets storlek stå i rimlig proportion till årsinkomsten och levnadskostnader. Här är det svårt att avgöra "rimlig proportion" så ett enkelt sätt kan vara att bestämma en rimlig amorteringstid. 30 år är ett bra riktmärke om man vill hålla sin risk på begränsad nivå.
Jag tror dock att ovanstående enkla resonemang om risk sällan förekommer när vi svenskar tar bolån, inte ens med betydligt mer "generösa" siffror. Jag tror heller inte att banken gör mycket för att styra diskussionen åt det hållet. Jag tror att ett vanligare resonemang innehåller alla eller vissa av följande argument:
1. Man måste ju ha någonstans att bo.
2. Vi klarar ju mycket högre räntor än vad vi har nu.
3. Bostadspriser stiger ju alltid med tiden.
4. Alla andra har ju tagit så stora lån.
Jag tror att särskilt det fjärde argumentet är centralt för den bostadslånekultur som vi har sett växa fram under guldåren. Det har helt enkelt blivit normalt att ha stora lån. Denna inställning kommer rimligtvis att ändras vid fallande bostadspriser. Hur tror du att man kommer att resonera vid bostadsköp om, säg två till fem år?
tisdag 6 september 2011
Intressanta kommentarer
Det är alltid kul att få kommentarer på blogginlägg. Jag har inga planer på att likt kvällstidningarna stänga av kommentarsfunktionen, om någon till äventyrs skulle tro det. Särskilt läsvärt tycker jag att det blir när en debatt uppstår bland kommentarerna, ett gott exempel på det finns bland kommentarerna till mitt inlägg om vad som kan driva de svenska bostadspriserna uppåt. Här diskuteras sannolikheten för framtida inflation respektive deflation. Här återfinns även en hel del läsvärt om hur man ska hantera ett skuldberg; går det att inflatera bort eller måste man skriva ned dess värde? En helt annan typ av läsvärd kommentar hittar man under gårdagens inlägg om börsfall utan nyheter. Signaturen SH har talat med tillträdande vd:n för Deutsche Banks privatchaufför, och delar med sig av lite finansskvaller. Ta det för vad det är, men kuriosa kan vara nog så intressant. Undrar om inte skvallersidan i Affärsvärlden är tidningens mest lästa?
I övrigt kan vi konstatera att börsen inte alls beter sig som dagstidningarna förväntade sig idag heller. "Fortsatt börsfall väntas" kunde man läsa i morse. Så blev det alltså inte. Intressant nog ligger räntan för italienska tioåriga statsobligationer kvar över 5,5 procent, trots lugnare börser idag. Som bekant ingrep ECB och började stödköpa italienska statspapper för att hålla nere räntan. Då trycktes räntan ned till 5 procent, men nu verkar den alltså vara på väg uppåt igen. Det blir spännande att hålla ögonen på detta, vad blir ECB:s nästa steg?
I övrigt kan vi konstatera att börsen inte alls beter sig som dagstidningarna förväntade sig idag heller. "Fortsatt börsfall väntas" kunde man läsa i morse. Så blev det alltså inte. Intressant nog ligger räntan för italienska tioåriga statsobligationer kvar över 5,5 procent, trots lugnare börser idag. Som bekant ingrep ECB och började stödköpa italienska statspapper för att hålla nere räntan. Då trycktes räntan ned till 5 procent, men nu verkar den alltså vara på väg uppåt igen. Det blir spännande att hålla ögonen på detta, vad blir ECB:s nästa steg?
måndag 5 september 2011
Plagiat?
I lördags skrev jag ett litet inlägg om hur man på effektivaste sätt boardar ett flygplan. Jag hade hittat en intressant artikel om det udda men relevanta ämnet på BBC Science and Environment och tyckte att det var värt att skriva om. Självklart angav jag källan till mitt inlägg. Tydligen tyckte SvD också att ämnet var intressant, de publicerade i alla fall under måndagen den här artikeln. Men SvD anger ingen källa, trots att det är uppenbart att artikeln baseras på BBC:s dito. Plagiat skulle det kallas i skolan.
Börsfall utan nyheter
Börsen har idag visat tydliga tecken på att något inte står rätt till. Stockholmsbörsen är ned drygt 4,5 procent och övriga europeiska börser faller tungt (USA-börserna har stängt). Det intressanta är att inga "avgörande" nyheter har framkommit under dagen. Det är helt enkelt skuldkrisen som spökar igen, vilket visar på hur allvarligt läget är.
För det börjar bli allt mer uppenbart att skuldkrisen blir mycket svår att lösa. Det har den senaste tiden funnits ett hopp om att räddningspaket för utsatta länder i eurozonen samt ett QE3 í USA ska hålla börskurserna uppe, men idag verkar det som att hoppet bleknar betänkligt. Det finns massiva politiska hinder att övervinna i eurozonen. Finland har ju som bekant krävt en särlösning för sina stödpengar till Grekland - grekerna förväntas lämna tillgångar i pant för de finska lånen. Så fort detta blev känt följde andra länder efter och krävde samma lösning. Nu hotar alltså denna politiska oenighet att stjälpa hela det grekiska räddningspaketet och i förlängningen eurosamarbetet. Detta bidrar säkert till dagens oro.
En annan bidragande faktor är Italiens Berlusconi med sin bräckliga regeringskoalition. Nu verkar det som att Italien har dragit tillbaka vissa av sina löften kring åtstramningspaketet, mer specifikt en skatt för de rika. Åtstramningspaketet var ett villkor för att ECB skulle stödköpa italienska statsobligationer. Nu verkar det som att effekten av stödköpen börjar klinga av, den tioåriga italienska statsobligationen handlas kring 5,5 procent. Kanske får vi snart se nivåer över 6 procent igen, det vill säga samma nivåer som före ECB:s stödköp.
Nu höjs även röster för att stoppa nästa delbetalning av det grekiska stödlånet. Det verkar som att grekerna redan har avvikit från den plan om åtstramningar som man enades om i samband med sommarens statsbankrutt som inte fick kallas statsbankrutt. Detta gör att risken för en regelrätt statsbankrutt nu ökar. Många bankaktier faller tungt idag, Deutsche Bank sjunker nästan 9 procent. De svenska bankerna, som anser sig själva vara både kassaskåpsäkra och välkapitaliserade sjunker också. I Swedbanks fall cirka 6 procent.
På tal om Deutsche Bank, självaste vd har uttalat sig om att många europeiska banker skulle gå under om de tvingades skriva ned värdet på sina skräpstatsobligationer till det riktiga marknadsvärdet. Det kan inte vara kul att vara aktieägare i en bank vars existens endast berättigas av redovisningstekniska akrobatkonster och hopp om statliga stöd.
För det börjar bli allt mer uppenbart att skuldkrisen blir mycket svår att lösa. Det har den senaste tiden funnits ett hopp om att räddningspaket för utsatta länder i eurozonen samt ett QE3 í USA ska hålla börskurserna uppe, men idag verkar det som att hoppet bleknar betänkligt. Det finns massiva politiska hinder att övervinna i eurozonen. Finland har ju som bekant krävt en särlösning för sina stödpengar till Grekland - grekerna förväntas lämna tillgångar i pant för de finska lånen. Så fort detta blev känt följde andra länder efter och krävde samma lösning. Nu hotar alltså denna politiska oenighet att stjälpa hela det grekiska räddningspaketet och i förlängningen eurosamarbetet. Detta bidrar säkert till dagens oro.
En annan bidragande faktor är Italiens Berlusconi med sin bräckliga regeringskoalition. Nu verkar det som att Italien har dragit tillbaka vissa av sina löften kring åtstramningspaketet, mer specifikt en skatt för de rika. Åtstramningspaketet var ett villkor för att ECB skulle stödköpa italienska statsobligationer. Nu verkar det som att effekten av stödköpen börjar klinga av, den tioåriga italienska statsobligationen handlas kring 5,5 procent. Kanske får vi snart se nivåer över 6 procent igen, det vill säga samma nivåer som före ECB:s stödköp.
Nu höjs även röster för att stoppa nästa delbetalning av det grekiska stödlånet. Det verkar som att grekerna redan har avvikit från den plan om åtstramningar som man enades om i samband med sommarens statsbankrutt som inte fick kallas statsbankrutt. Detta gör att risken för en regelrätt statsbankrutt nu ökar. Många bankaktier faller tungt idag, Deutsche Bank sjunker nästan 9 procent. De svenska bankerna, som anser sig själva vara både kassaskåpsäkra och välkapitaliserade sjunker också. I Swedbanks fall cirka 6 procent.
På tal om Deutsche Bank, självaste vd har uttalat sig om att många europeiska banker skulle gå under om de tvingades skriva ned värdet på sina skräpstatsobligationer till det riktiga marknadsvärdet. Det kan inte vara kul att vara aktieägare i en bank vars existens endast berättigas av redovisningstekniska akrobatkonster och hopp om statliga stöd.
lördag 3 september 2011
Hur man boardar ett flygplan
Det här är off-topic, men alldeles för intressant för att inte skriva om. Alla som har flugit vet hur jobbig boardingprocessen kan vara. Det står alltid någon framför dig i gången och fixar med sitt bagage på bagagehyllan. Det är alltid någon som väljer att ta av sig jackan i mittgången, där det finns som minst plats och när alla vill passera. Och har flygplatsen en tax-freebutik så är det garanterat tjockt med folk som omsorgsfullt stuvar in sina kassar med sprit på hyllan, långsamt och försiktigt.
Den som har flugit inrikes i USA vet kanske att den boardingprocess vi är vana med i Sverige ändå är effektiv jämfört med vad man kan råka ut för där. I Sverige (och större delen av världen) låter man passagerarna som sitter längst bak i planet gå på först. Därefter de som sitter i mitten och slutligen de som sitter längst fram. Men på den hårt konkurrensutsatta amerikanska inrikesmarknaden har bolagen tvingats skapa en uppsjö av olika klasser och kategorier för att dela in passagerarna, och alla ska boardas i turordning efter status. Under min senaste resa i USA noterade jag inte mindre än åtta olika boardingkategorier vid en inrikesflygning. Först handikappade, sedan first class, sedan business, sedan priority members, sedan gold club members etc etc. Det uppseendeväckande med denna boarding var att endast en minoritet (säg en tredjedel) tillhörde den "vanliga" kategorin. Följden blev att man boardade planet framifrån och bakåt, vilket enligt både sunt förnuft och forskning är det minst effektiva sättet att boarda ett flygplan.
Och ja, det finns forskning på ämnet. Jag hittade denna artikel på BBC Science and Environment. En tv-producent vid namn Jon Hotchkiss och en forskare (astrofysiker!) vid namn Jason Steffen har tillsammans testat fem olika metoder. Det lustiga är att den typ av boardning som vi är vana att tillämpa, det vill säga att dela upp passagerarna i tre grupper och boarda bakifrån och framåt, visade sig vara en av de minst effektiva. Anledningen är, förstås, att det blir konkurrens om utrymmet i den del av planet som boardas för tillfället. Det är faktiskt så att det är betydligt mer effektivt att likt exempelvis Ryanair låta passagerarna boarda helt slumpvis.
Ett ännu snabbare sätt att fylla planet är att låta alla som har fönsterplats gå på först. Därefter alla som har mittplats och slutligen alla som har gångplats. Metoden är enkel, passagerarna behöver bara delas in i tre kategorier, och man får samtidigt de fördelar som man får vid slumpvis boardning - mindre konkurrens om begränsat utrymme. Metoden uppges vara 40% mer effektiv än den konventionella.
Dr Steffen hade inför experimentet utvecklat en egen metod genom datorsimuleringar. Den metoden visade sig också vara den snabbaste, vid experimentet tog det ungefär halva tiden med Steffenmetoden jämfört med den konventionella. Nackdelen är att metoden är lite krånglig; man släpper på passagerare en och en med början på fönstersätet längst bak. Därefter släpps den passagerare på som sitter vid fönstersätet två rader framför den som nyss gick på. När alla fönstersäten är fyllda fortsätter man med mittensätena och så vidare.
Vad lär vi oss av detta, mer än hur man boardar ett flygplan? Tja, slumpen kan vara effektiv. Det har ju i och för sig redan Apan Ola visat genom att vinna Aktie-SM 1993.
Jag hittade också detta blogginlägg av Maria Abrahamsson, forskare vid Chalmers, på samma tema.
Den som har flugit inrikes i USA vet kanske att den boardingprocess vi är vana med i Sverige ändå är effektiv jämfört med vad man kan råka ut för där. I Sverige (och större delen av världen) låter man passagerarna som sitter längst bak i planet gå på först. Därefter de som sitter i mitten och slutligen de som sitter längst fram. Men på den hårt konkurrensutsatta amerikanska inrikesmarknaden har bolagen tvingats skapa en uppsjö av olika klasser och kategorier för att dela in passagerarna, och alla ska boardas i turordning efter status. Under min senaste resa i USA noterade jag inte mindre än åtta olika boardingkategorier vid en inrikesflygning. Först handikappade, sedan first class, sedan business, sedan priority members, sedan gold club members etc etc. Det uppseendeväckande med denna boarding var att endast en minoritet (säg en tredjedel) tillhörde den "vanliga" kategorin. Följden blev att man boardade planet framifrån och bakåt, vilket enligt både sunt förnuft och forskning är det minst effektiva sättet att boarda ett flygplan.
Och ja, det finns forskning på ämnet. Jag hittade denna artikel på BBC Science and Environment. En tv-producent vid namn Jon Hotchkiss och en forskare (astrofysiker!) vid namn Jason Steffen har tillsammans testat fem olika metoder. Det lustiga är att den typ av boardning som vi är vana att tillämpa, det vill säga att dela upp passagerarna i tre grupper och boarda bakifrån och framåt, visade sig vara en av de minst effektiva. Anledningen är, förstås, att det blir konkurrens om utrymmet i den del av planet som boardas för tillfället. Det är faktiskt så att det är betydligt mer effektivt att likt exempelvis Ryanair låta passagerarna boarda helt slumpvis.
Ett ännu snabbare sätt att fylla planet är att låta alla som har fönsterplats gå på först. Därefter alla som har mittplats och slutligen alla som har gångplats. Metoden är enkel, passagerarna behöver bara delas in i tre kategorier, och man får samtidigt de fördelar som man får vid slumpvis boardning - mindre konkurrens om begränsat utrymme. Metoden uppges vara 40% mer effektiv än den konventionella.
Dr Steffen hade inför experimentet utvecklat en egen metod genom datorsimuleringar. Den metoden visade sig också vara den snabbaste, vid experimentet tog det ungefär halva tiden med Steffenmetoden jämfört med den konventionella. Nackdelen är att metoden är lite krånglig; man släpper på passagerare en och en med början på fönstersätet längst bak. Därefter släpps den passagerare på som sitter vid fönstersätet två rader framför den som nyss gick på. När alla fönstersäten är fyllda fortsätter man med mittensätena och så vidare.
Vad lär vi oss av detta, mer än hur man boardar ett flygplan? Tja, slumpen kan vara effektiv. Det har ju i och för sig redan Apan Ola visat genom att vinna Aktie-SM 1993.
Jag hittade också detta blogginlägg av Maria Abrahamsson, forskare vid Chalmers, på samma tema.
fredag 2 september 2011
Miljöpartiet svarar om bostadsbubblan
Trogna läsare känner till att jag har frågat de svenska riksdagspartierna om deras syn på den svenska bostadsbubblan. Jag har hittills fått svar från vp, s, c, kd och fp (svaren återfinns bland arkiverade inlägg). Nu har även Miljöpartiet svarat. Alltså återstår bara m och sd. Jag förväntar mig en strid mellan de två för att slippa den föga prestigefyllda sistaplatsen. Nedan följer Miljöpartiets svar, via Jonas Eriksson som är ledamot i finansutskottet:
1. Anser Miljöpartiet att det finns en fara med en bristande svensk bostadsbubbla?
Skuldsättningen i svenska hushåll är hög och förväntas öka de närmaste åren. Priserna på småhus har stigit kraftigt under en längre tid. Utvecklingen beror i huvudsak på låga boräntor, en kraftigt minskad fastighetsskatt, högre disponibla inkomster på grund av skattelättnader och en låg nivå på nyproduktionen som inte matchat befolkningsökningen. Den beror också på att fler människor äger sitt boende idag på grund av de senaste årens omfattande ombildning från hyresrätter till bostadsrätter.
Vid Finansutskottets offentliga utfrågning av centrala aktörer på finansmarknaden i våras rådde samstämmighet om att vi inte är inne i en fastighetsbubbla likt den vi hade i Sverige i början av 1990-talet. Miljöpartiet delar den bedömningen. Det kan dock inte uteslutas att den höga skuldsättningen kan utgöra en risk framöver.
2. Vad anser Miljöpartiet om att införa amorteringskrav för bolån för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden?
Svenska Bankföreningen kom i vintras ut med en rekommendation till sina medlemmar att nya bolån ska amorteras. Vi tycker att det är ett steg i rätt riktning och kommer att följer hur detta utvecklar sig.
3. Vad anser Miljöpartiet om att minska ränteavdraget för bostadslån?
Miljöpartiet har inga sådana förslag.
4. Anser Miljöpartiet att långivarna (banker, bolåneinstitut) bör omfattas av strängare regler?
Ja. Miljöpartiet ser positivt på det pågående EU-arbetet med dessa frågor, till exempel reglerna om striktare kapitaltäckningsregler för bankerna och de nya buffertfonder som kommer att byggas upp.
Vi kan alltså konstatera att Miljöpartiet ser en fara med de svenska hushållens höga skuldsättning, men att de inte vill gå så långt som att säga att vi har en bostadsbubbla. Det är också intressant att Miljöpartiet pekar på att de svenska bostadspriserna drivits uppåt av engångseffekter som minskad fastighetsskatt, minskad inkomstskatt och ombildningar av hyresrätter. Där till kommer de senaste årens låga räntor. Saker som nu är historia och inte kommer att upprepas (räntorna kan förbli låga, men de kan knappast sjunka mycket mer - och därmed driva på prisutvecklingen).
Miljöpartiet ställer sig tveklöst positivt till amorteringskrav och öppnar för ytterligare åtgärder genom att kalla det för "ett steg i rätt riktning". Däremot finns ingen vilja att minska ränteavdraget för bostadslån.
Självklart tycker även Miljöpartiet att bankerna bör omfattas av strängare regler.
Relaterat i media: Boprisboom de senaste fem åren (SvD).
1. Anser Miljöpartiet att det finns en fara med en bristande svensk bostadsbubbla?
Skuldsättningen i svenska hushåll är hög och förväntas öka de närmaste åren. Priserna på småhus har stigit kraftigt under en längre tid. Utvecklingen beror i huvudsak på låga boräntor, en kraftigt minskad fastighetsskatt, högre disponibla inkomster på grund av skattelättnader och en låg nivå på nyproduktionen som inte matchat befolkningsökningen. Den beror också på att fler människor äger sitt boende idag på grund av de senaste årens omfattande ombildning från hyresrätter till bostadsrätter.
Vid Finansutskottets offentliga utfrågning av centrala aktörer på finansmarknaden i våras rådde samstämmighet om att vi inte är inne i en fastighetsbubbla likt den vi hade i Sverige i början av 1990-talet. Miljöpartiet delar den bedömningen. Det kan dock inte uteslutas att den höga skuldsättningen kan utgöra en risk framöver.
2. Vad anser Miljöpartiet om att införa amorteringskrav för bolån för att dämpa utvecklingen på bostadsmarknaden?
Svenska Bankföreningen kom i vintras ut med en rekommendation till sina medlemmar att nya bolån ska amorteras. Vi tycker att det är ett steg i rätt riktning och kommer att följer hur detta utvecklar sig.
3. Vad anser Miljöpartiet om att minska ränteavdraget för bostadslån?
Miljöpartiet har inga sådana förslag.
4. Anser Miljöpartiet att långivarna (banker, bolåneinstitut) bör omfattas av strängare regler?
Ja. Miljöpartiet ser positivt på det pågående EU-arbetet med dessa frågor, till exempel reglerna om striktare kapitaltäckningsregler för bankerna och de nya buffertfonder som kommer att byggas upp.
Vi kan alltså konstatera att Miljöpartiet ser en fara med de svenska hushållens höga skuldsättning, men att de inte vill gå så långt som att säga att vi har en bostadsbubbla. Det är också intressant att Miljöpartiet pekar på att de svenska bostadspriserna drivits uppåt av engångseffekter som minskad fastighetsskatt, minskad inkomstskatt och ombildningar av hyresrätter. Där till kommer de senaste årens låga räntor. Saker som nu är historia och inte kommer att upprepas (räntorna kan förbli låga, men de kan knappast sjunka mycket mer - och därmed driva på prisutvecklingen).
Miljöpartiet ställer sig tveklöst positivt till amorteringskrav och öppnar för ytterligare åtgärder genom att kalla det för "ett steg i rätt riktning". Däremot finns ingen vilja att minska ränteavdraget för bostadslån.
Självklart tycker även Miljöpartiet att bankerna bör omfattas av strängare regler.
Relaterat i media: Boprisboom de senaste fem åren (SvD).
torsdag 1 september 2011
Vad skulle kunna driva de svenska bostadspriserna uppåt?
Det har debatterats en del om hur exempelvis bolånetaket och de strängare kapitaltäckningsreglerna för banker kommer att påverka bostadsmarknaden. Mycket pekar på att priserna kommer att röra sig nedåt, men inget är ju som bekant säkert. Om man istället vänder på frågan, vad skulle kunna driva priserna uppåt de närmaste åren?
Ökade löner och minskad arbetslöshet är ju traditionellt pådrivande faktorer för bostadspriser. Men med tanke på den senaste tidens nedrevideringar av den svenska tillväxten (SvD, DN) så verkar det inte gå finna något stöd här. Idag kan man även läsa om att Handelsbanken skriver ned tillväxten och skriver upp arbetslösheten (SvD, DN).
Inflationen är en annan faktor. Man hör ju ofta att "inflationen äter upp bostadslånen med tiden" som argument för ökande priser. Men hög inflation skulle ju medföra höga räntor, vilket skulle vara dåligt för bostadspriserna. Samtidigt skulle väldigt låga räntor indikera att vi står inför deflation, och då skulle ju snarare "bostadslånen äta upp låntagaren med tiden". Inte heller det något bra alternativ. Nej, det bästa för fortsatt höga bostadspriser är antagligen det som bloggrannen Cornucopia brukar kalla för guldlocks-ränta (lagom och stillastående ränta). Och där är vi ju redan, men priserna drivs inte uppåt mer.
Sen har vi ju våra politiker att ta hänsyn till. Kan de tänkas besluta något som kan driva priserna på bostäder uppåt? Tveksamt, med tanke på att de flesta som har svarat på mina frågor om bostadsbubblan har uttryckt att de vill se strängare reglering. Undantaget är kd, som är nöjda med de regler som redan införts. Vi lär knappast få se sänkt fastighetsskatt, generösare regler för ränteavdrag eller ytterligare jobbskatteavdrag framöver. Snarare tvärt om.
Möjligtvis skulle ett riktigt ordentligt stimulanspaket (QE3) från amerikanska FED i kombination med en liknande åtgärd i eurozonen kunna fördröja saneringen av skuldkrisen ett par år till. I så fall kanske vi skulle få samma effekt på bostadspriserna som vi fick under finanskrisen, det vill säga att fallet på bostadsmarknaden skjuts upp ytterligare ett tag.
Ökade löner och minskad arbetslöshet är ju traditionellt pådrivande faktorer för bostadspriser. Men med tanke på den senaste tidens nedrevideringar av den svenska tillväxten (SvD, DN) så verkar det inte gå finna något stöd här. Idag kan man även läsa om att Handelsbanken skriver ned tillväxten och skriver upp arbetslösheten (SvD, DN).
Inflationen är en annan faktor. Man hör ju ofta att "inflationen äter upp bostadslånen med tiden" som argument för ökande priser. Men hög inflation skulle ju medföra höga räntor, vilket skulle vara dåligt för bostadspriserna. Samtidigt skulle väldigt låga räntor indikera att vi står inför deflation, och då skulle ju snarare "bostadslånen äta upp låntagaren med tiden". Inte heller det något bra alternativ. Nej, det bästa för fortsatt höga bostadspriser är antagligen det som bloggrannen Cornucopia brukar kalla för guldlocks-ränta (lagom och stillastående ränta). Och där är vi ju redan, men priserna drivs inte uppåt mer.
Sen har vi ju våra politiker att ta hänsyn till. Kan de tänkas besluta något som kan driva priserna på bostäder uppåt? Tveksamt, med tanke på att de flesta som har svarat på mina frågor om bostadsbubblan har uttryckt att de vill se strängare reglering. Undantaget är kd, som är nöjda med de regler som redan införts. Vi lär knappast få se sänkt fastighetsskatt, generösare regler för ränteavdrag eller ytterligare jobbskatteavdrag framöver. Snarare tvärt om.
Möjligtvis skulle ett riktigt ordentligt stimulanspaket (QE3) från amerikanska FED i kombination med en liknande åtgärd i eurozonen kunna fördröja saneringen av skuldkrisen ett par år till. I så fall kanske vi skulle få samma effekt på bostadspriserna som vi fick under finanskrisen, det vill säga att fallet på bostadsmarknaden skjuts upp ytterligare ett tag.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)