söndag 11 september 2011

Livet efter bostadsbubblan

Jag har tidigare varit inne på hur vi svenskar har förändrat vårt resonemang kring risk och hur stora lån vi vågar ta. De senaste årens billiga krediter och de ständigt stigande bostadspriserna har enligt mig odlat fram en bolånekultur hos oss svenskar; en kultur där vår syn på risk och skuldsättning har kommit att divergera totalt från den hos tidigare generationer. Vi har helt enkelt upplevt en normalisering av stora skulder och obefintliga amorteringar. För det är inte enbart de låga räntorna och bankernas frikostiga villkor som leder oss till livslång skuldsättning, kanske lika betydelsefullt är det faktum att alla andra gör det.


I SvD kan man läsa att amorteringar är på modet igen. Även om det kanske är lite väl tidigt att påstå att vi har sett ett trendbrott hos människors attityd, så tycks utvecklingen i alla fall leda mot ett sundare riskbeteende. Ironiskt nog minskar andelen amorteringsfria lån först när priserna sjunker; man borde både som låntagare och långivare (bank) ha förstått att de goda tiderna inte kan vara för evigt och därför ha börjat amortera medan tid fanns. Extra anmärkningsvärt är att bolåneinstituten har godkänt helt amorteringsfria lån fram till nyligen. Vad sysslade riskavdelningen med?

Jag har tidigare skrivit om hur stor andel av bolånestocken som har varit amorteringsfri hos de olika långivarna. År 2006 var 65 procent av SEB:s bolånestock amorteringsfri. Andelen nytagna lån med amorteringsfrihet var 50 procent. Jag tvivlar på att SEB eller någon annan bank svarar på frågor om sin riskhantering, men det vore intressant att veta hur man resonerade för fem år sedan. I SvD:s artikel framgår att numera amorterar två av tre hushåll. Anmärkningsvärt nog tycks trenden vara att desto större lån, desto mindre andel som amorterar. Och detta är ett uttryck för den bolånekultur som har haft oss i sitt grepp de senaste åren. Lånen är så stora att det känns lönlöst att betala av dem. Alla andra har stora lån. Så länge jag betalar räntorna är allt ok. Bostadspriserna stiger altid med tiden. Inflationen äter upp lånen.

Lade någon förresten märke till att jag skrev livslång skuldsättning i första stycket? Det vore förstås lätt att avfärda det som en överdrift från en dystopisk bloggare (inflationen ska ju som sagt se till att lånen förvinner). Men när man läser vad SEB:s privatekonom Gunilla Nyström säger i SvD:s artikel så inser man att jag inte överdriver:


Inför pensioneringen måste man tänka på vad man har råd med. Och amortera så man klarar av en inkomst som kanske ligger på 60 procent av nuvarande nivå.
–Det är inte realistiskt att bli helt skuldfri men kanske till hälften, säger Gunilla Nyström.


Inte realistiskt att bli helt skuldfri under sin livstid. Vi lever alltså i en tid där man utan att reflektera över det väljer att betala räntor till banken hela sitt liv. Vi väljer att köpa boenden som är så dyra att vi vid livets slut delar ägandet 50-50 med banken. Bygger inte det beteendet på att det hela tiden finns en större idiot som kan upprätthålla pyramidspelet?

Man kan kan på relativt goda grunder anta att den nuvarande bolånekulturen är på väg att förändras. Den stora frågan är vad den kommer att ersättas av. Kanske får vi ett beteende som präglas av ökad riskmedvetenhet och sparsamhet. Kanske kommer man på framtida parmiddagar inte skryta om hur mycket man lyckades pruta ned räntan, utan istället stoltsera med vilken oerhört kort amorteringstid man har lyckats klämma in i sin hushållsbudget. Nåja, dit är kanske ännu långt kvar. Vad som däremot ligger närmare till hands är en ökande medvetenhet om att bostadspriser kan sjunka. 95 procent belåningsgrad är redan ett minne blott. Inom ett år borde vi kunna skönja en attityd om att även 85 procent belåning är i högsta laget. Kanske kommer bankerna att dra sitt strå till stacken och börja premiera lågriskkunder. Man kanske börjar sätta lånebelopp i förhållande till disponibel inkomst snarare än att sätta räntan i förhållande till disponibel inkomst (eller rättare sagt 7-8 procent före ränteavdrag i förhållande till disponibel inkomst, det är ju magiska gränsen). Kanske kommer man att diskutera en amorteringsplan med nya låntagare. Men det är väl tveksamt förstås, när man har en anställd privatekonom som tycker att det är helt rimligt att ta med sig halva skulden genom hela livet till graven.

15 kommentarer:

  1. Det var ju ett utmärkt tillfälle att amortera 2009 med räntorna under 1.5%..
    Men något säger mig att den minskade räntekostnaden inte gick till amorteringar.

    SvaraRadera
  2. Två personer avled och hamnade hos st per i himlen. De två kom i samspråk och den ene sa:
    Jag köpte ett hus för 40 år sedan. Nyss gjorde jag den sista avbetalningen och sen hamnade jag här sa han ledsamt. Den andre sa då följande: Jag har sparat till ett hus i 40 år. Precis när jag hade tillräckligt med pengar och skulle köpa ett hus så hamnade jag här.

    Ovanstående historia väcker ju frågor om hur man bör agera ekonomiskt i livet.

    SvaraRadera
  3. Det är intressant att fortfarande ger banken ränterabatt på bolånet ju mer du lånar. Det rimmar inte med det som bankerna säger sig vilja göra, dvs få människor att minska sin belåning genom amorteringar (och härmed ge intrycket av att bankerna önskar att kunderna betalar tillbaka sina lån helt och hållet).

    Däremot stämmer det med vad innebörden av vad Gunilla Nyström sa; amortera så att banken inte risker problem, men amortera inte mer än att banken fortsatt får pengar från bolånekunderna genom eviga räntebetalningar.

    Gunilla Nyström demonstrerar här tydligt att hon vet vem som är hennes huvudman, vem hon ska vara lojal mot för att behålla jobbet och vem som betalar hennes lön: Banken.

    Kundernas väl och ve är uppenbart sekundärt.

    SvaraRadera
  4. 11:34: Fast det är ju stor skillnad på att avvara allt, spara varenda krona för att kanske köpa ett hus i framtiden; och att köpa ett hus som man har råd att betala av på rimlig tid, och faktiskt också betala av det. Att amortera behöver ju inte likställas med att inte göra något alls annat för pengarna, kan man sätta likhetstecken mellan de två så har man köpt ett alldeles för dyrt boende.

    LesserFool: Apropå att folk med högre belåningsgrader på bostäder amorterar i mindre utsträckning; jag håller med om att det till viss del kan bero på att man helt enkelt "ger upp" och tycker att det gör ju ändå ingen skillnad, men kan det möjligen också finnas en delförklaring i att man fokuserar på att först och främst få bort blancolånen som det blir om man lånar över 85%? Dessa har ju idag inte sällan uppemot dubbelt så hög ränta som ett bostadslån med säkerhet. (För att ta en aktör ur högen; SBABs bolån på 3 månaders bindningstid kostar 4,12% idag, medan deras "privatlån" som i praktiken är bolån utan säkerhet och också tillämpar tremånadersänta, kostar mellan 6% och 8%.)

    /MK

    SvaraRadera
  5. Det kommer ta LÅNG tid innan lånekulturen ändras, ens marginellt. Såsom framgår från artikeln så är det legio att storstaden(d.v.s de stora lånen) amorteras i mindre usträckning. Även om de värsta excesserna som 100% belåning och nollamortering numera är väldigt ovanliga.

    Bland mina bekanta 80 talister i sthlm så amorterar man en symbolisk summa och ligger på runt 85% belåning. Än så länge är man villig att göra det för att kunna bo någorlunda centralt.

    Blir det ordentliga prisfall(inte bara pyspunka) så kan nog amorteringsviljan och riskmedveten öka. Men jag har svårt att se att vi får tillbaka gamla generations syn på skuldsättning.

    Den härrörde från luthersk moral och gammal bondekultur där man alltid lade på hög då nästa svält bara låg en misslyckad skörd bort.

    Dagens unga vuxna har en helt annan kulturell referensram vad gyller synen på skuld. De upplever det inte som varken fjättrande eller "ofritt"

    /Mattias

    SvaraRadera
  6. De som inte upplevt fallade priser har nog svårt att ta till sig den risken. Se på folk i Usa eller Irland, undrar om inte många där ångrar sina köp?

    Men Sverige är unikt, vi kommer aldrig få fallande tillgångspriser eller högre räntor, dagens situation är cementerad och kommer bestå i 40 år!

    SvaraRadera
  7. Tore,
    En tredje man hamnade i helvetet och sa:
    "Jag ägnade hela mitt liv åt att göda banken och jag hade ändå skulder när jag dog. Nu får jag betala tillbaka här istället."

    SvaraRadera
  8. MK,
    Hmm, i artikeln står bara att Demoskop har kommit fram till att bara 55 procent av storstadshushållen amorterar. Det står inget om att man skulle särskilja bostadslån från blancolån för bostäder. Du kan förstås ha rätt ändå. I texten säger även privatekonomen att storstadshushållen generellt är sämre på att amortera, trots att de har större anledning till att göra det.

    SvaraRadera
  9. Mattias,
    Jag är benägen att tro att du har rätt, någon återgång till gamla värderingar är inte sannolik. Men jag tror ändå att vi kommer att få se någon form av attitydförändring. Bara det faktum att samtalsämnet "bostadsvinster" försvinner kommer att göra avtryck. Tack för en välskriven kommentar förresten.

    SvaraRadera
  10. Det skrivs mycket om alla svenskar med sina stora banklån. Men hur många är de egentligen, hur stora lån har de och var bor dessa s.k. "bolånetorskar" (ev. blivande dvs)? Skulle vara intressant med lite hårda siffror. Finns detta någonstans?

    SvaraRadera
  11. Beppo 22:23: I alla fall på Cornucopia?: bostadslån finns en hel del inlägg om detta.

    Jag tyckte väl förresten att jag kände igen detta ämne... Störst skulder amorterar minst på samma grannblogg.

    /MK

    SvaraRadera
  12. Själv var jag oerhört nöjd med låga räntan vi hade ett tag. Det gjorde att vi kunde amortera ner 10% på två år.Känns skönt med en tusenlapp mindre i ränteutgifter varje månad. (Den går förstås till ytterligare amortering)
    / Olle

    SvaraRadera
  13. Vad är problemet med att inte amortera av sitt lån innan man dör?

    Du lämnar efter dig en tillgång som är större än lånet. Något annat kan aldrig komma på fråga eftersom banken alltid kommer att kräva att tillgången är mer värd än lånet.

    Sen dör du.

    Antingen så tar dina efterlevande över lånet och behåller tillgången, eller så realiserar de tillgången och betalar tillbaks lånet. Finns inga efterlevande som vill ta över tillgången så kan banken realisera tillgången och lämna överskottet i arv.

    Vad är konstigt med detta? Förklara.

    SvaraRadera
  14. Apropå dina journalistiska undersökningar du gjort, det skulle vara intressant att be om lånelöfte av alla banker och se vad de säger. Skulle göra det själv om jag inte var för lat.

    SvaraRadera
  15. @16:06,
    Banken kan inte bestämma att tillgången är värd mer än skulden. Det bestämmer marknaden. Om du är högt belånad och bostadspriserna faller sitter du fast i en dålig situation. Banken kan ställa tuffa krav på dig. Du kan inte flytta, eftersom du (givet hög belåning) saknar tillräcklig kontantinsats till ett nytt boende. Du kanske till och med blir sittande med en restskuld. Det är ett risktagande som jag tror att många inte är medvetna om.

    SvaraRadera