Hur stora bostadslån är rimligt att ha?

Hur resonerar det svenska folket kring sin skuldsättning? Hur mycket pengar kan jag som privatperson låna innan det blir för riskfyllt?

De senaste åren har vi svenskar helt klart blivit mindre blyga för att ta stora bostadslån. Fram till nu har det också varit en väldigt lönande strategi; köp en bostad med maximal hävstång och sälj den några år senare med en mycket god vinst. Avkastningen på det egna kapitalet har varit enorm för den som belånat sig upp till skorstenen. Jag har funderat lite på hur man resonerar som högbelånad bostadsköpare.

Belåningsgraden är naturligtvis en viktig faktor i sammanhanget. Med en kontantinsats om 30 procent är jag skyddad för ett prisfall på lika mycket, innan mitt egna kapital blir negativt. Bloggrannen Cornucopia hade ett mycket bra inlägg om vilken stor betydelse belåningsgraden faktiskt har. Den som sitter med hög belåning kommer inte att kunna flytta vid ett prisfall. Om hela det egna kapitalet (och kanske mer därtill) försvinner finns det ingen kontantinsats till ett nytt boende. Nu för tiden kräver ju bankerna som bekant 15 procents kontantinsats. Detta kan bli mycket problematiskt vid exempelvis skilsmässor.

En annan viktigt faktor, för både låntagare och långivare, är lånets storlek i förhållande till den egna inkomsten. Bostadens värde kan fluktuera, men lånets värde är alltid konstant i kronor räknat. Att låna en miljon är mer riskfyllt för den som har 20 000 kronor i månadslön än för den som har 30 000 kronor i månadslön. Givet att båda är jobben är säkra förstås. Jag har tidigare fått en läsarkommentar om att bankernas riskviktning av bostadslån borde grundas på lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst. Men det finns en sak till att ta hänsyn till, nämligen att den som har hög lön också kan ha höga levnadskostnader. Det är ju lätt att säga att man kan kapa dessa kostnader om man vill, men svårt att genomföra det i verkligheten. Ingen vill sänka den levnadsstandard man är van vid.

En parameter som ofta diskuteras är "vilken ränta man klarar av". Detta framhävs ofta som den viktigaste parametern. Men i dagens bostadsmarknad anser jag att det är mindre relevant. Det är ju självklart att man måste klara en ränta på 7-8 procent (som tycks vara en magisk gräns i sådana här sammanhang). Det är nu långt viktigare att stå rustad för ett prisfall än för höga räntor (som tycks vara mindre sannolikt efter dagens utspel från Riksbanken: SvD, DN, Aftonbladet, E24, Expressen).

Så hur ska man resonera inför att ta lån? Det är ju en no-brainer att lägga sig på en rimlig belåningsgrad, säg 60 procent. Dessutom bör lånets storlek stå i rimlig proportion till årsinkomsten och levnadskostnader. Här är det svårt att avgöra "rimlig proportion" så ett enkelt sätt kan vara att bestämma en rimlig amorteringstid. 30 år är ett bra riktmärke om man vill hålla sin risk på begränsad nivå.

Jag tror dock att ovanstående enkla resonemang om risk sällan förekommer när vi svenskar tar bolån, inte ens med betydligt mer "generösa" siffror. Jag tror heller inte att banken gör mycket för att styra diskussionen åt det hållet. Jag tror att ett vanligare resonemang innehåller alla eller vissa av följande argument:

1. Man måste ju ha någonstans att bo.
2. Vi klarar ju mycket högre räntor än vad vi har nu.
3. Bostadspriser stiger ju alltid med tiden.
4. Alla andra har ju tagit så stora lån.

Jag tror att särskilt det fjärde argumentet är centralt för den bostadslånekultur som vi har sett växa fram under guldåren. Det har helt enkelt blivit normalt att ha stora lån. Denna inställning kommer rimligtvis att ändras vid fallande bostadspriser. Hur tror du att man kommer att resonera vid bostadsköp om, säg två till fem år?